{"id":11454,"date":"2025-10-06T18:38:00","date_gmt":"2025-10-06T16:38:00","guid":{"rendered":"https:\/\/demo.forulege.com\/jurisprudencia\/resolucion-de-la-dgrn-de-12-de-diciembre-de-2006\/"},"modified":"2026-10-21T15:59:20","modified_gmt":"2026-10-21T13:59:20","slug":"resolucion-de-la-dgrn-de-12-de-diciembre-de-2006","status":"publish","type":"jurisprudencia","link":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/jurisprudencia\/resolucion-de-la-dgrn-de-12-de-diciembre-de-2006\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n de la DGRN\/DGSJFP de 12 de diciembre de 2006"},"content":{"rendered":"

\n Resoluci\u00f3n de la DGRN de 12 de diciembre de 2006<\/strong>\n<\/p>\n

\n Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2006, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por D.\u00aa Blanca y D. Virgilio contra la negativa del Registrador de la propiedad n\u00famero 11, de Bilbao, a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda.\n<\/p>\n

\n TEXTO<\/strong>\n<\/p>\n

\n En el recurso interpuesto por D. Ib\u00f3n Bilbao Cabarcos, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representaci\u00f3n de D.\u00aa Blanca y D. Virgilio, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero 11 de Bilbao, D. Miguel \u00c1ngel, a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda.\n<\/p>\n

\n Hechos<\/strong>\n<\/p>\n

\n I<\/strong>\n<\/p>\n

\n Se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad n\u00famero 11 de Bilbao, con fecha treinta de junio de dos mil seis, mandamiento ordenando anotaci\u00f3n preventiva de demanda de fecha 7 de marzo de 2006, consecuencia del auto de la jueza D.\u00aa Mar\u00eda Luz Peleterio Motes de fecha 16 de enero de 2006 y providencia de la Juez D.\u00aa Mar\u00eda Teresa Rubio Cabrero de fecha 7 de marzo de 2006, de cara a asegurar la efectividad de la pretensi\u00f3n formulada en el procedimiento principal consistente en el otorgamiento de escritura p\u00fablica relativa a una compraventa formalizada en documento privado. Dicho documento judicial fue objeto de calificaci\u00f3n negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: \u00abI. Calificaci\u00f3n: No procede tomar la anotaci\u00f3n preventiva solicitada en tanto no conste que la demanda ha sido dirigida contra los dos c\u00f3nyuges. II. Hechos: Se solicita anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre fincas que constan inscritas a nombre de una persona casada en r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral. La demanda s\u00f3lo se ha dirigido contra uno de los c\u00f3nyuges. III. Fundamentos de Derecho: De conformidad con el art\u00edculo 99 de la Ley de Derecho Civil del Pa\u00eds Vasco, en la comunicaci\u00f3n foral, los actos de disposici\u00f3n de bienes requerir\u00e1n el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges. El principio de tutela judicial efectiva del art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, y su corolario registral, el principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, impiden la anotaci\u00f3n sobre una finca cuyo titular registral no ha sido parte en el procedimiento. Contra la precedente calificaci\u00f3n cabe interponer recurso, en el plazo de un mes ante la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, o en el de dos meses en el caso de ser impugnada directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que est\u00e9 situado el inmueble, en la forma y seg\u00fan los tr\u00e1mites previstos en los art\u00edculos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificaci\u00f3n del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones, en el plazo de los quince d\u00edas siguientes a la notificaci\u00f3n, conforme a las reglas del art\u00edculo 19.bis de la Ley Hipotecaria y el Real Decreto 1039\/2003, de 1 de agosto. El Registrador (firma ilegible).\n<\/p>\n

\n II<\/strong>\n<\/p>\n

\n D. Ib\u00f3n Bilbao Cabarcos, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representaci\u00f3n de D.\u00aa Blanca y D. Virgilio, interpuso recurso contra la anterior nota de calificaci\u00f3n por la que se denegaba a practica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda, en virtud de escrito de fecha 29 de junio de 2006, en base a considerar que, por un lado, la pr\u00e1ctica de las anotaciones preventivas de demandas no cae en ninguno de los supuestos del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria y, por otro lado, dice su escrito de recurso que \u00abla anotaci\u00f3n preventiva exclusivamente pretende poner de manifiesto a terceros la existencia de un procedimiento judicial que afecta a la finca en cuesti\u00f3n, dirigida contra su titular registral, en cuyo caso, entiende esta parte, que si que procede dicha anotaci\u00f3n preventiva de demanda, siendo indiferente a este respecto que la demanda no haya sido dirigida contra el c\u00f3nyuge de la titular registral, con el que est\u00e1 casada en r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral.\n<\/p>\n

\n III<\/strong>\n<\/p>\n

\n El Registrador emiti\u00f3 informe el d\u00eda 20 de julio de 2006 y elev\u00f3 el expediente a este Centro Directivo.\n<\/p>\n

\n Fundamentos de derecho<\/strong>\n<\/p>\n

\n Vistos los art\u00edculos 20, 38, 42, 257 y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, 100, 165 y 198 del Reglamento Hipotecario, 95, 96, y 99 de la Ley de Derecho Civil del Pa\u00eds Vasco, el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 24 de marzo de 1998; 25 de junio de 1998; 6 de junio de 2000; 14, 18 y 19 de mayo de 2001; 20 de junio de 2001; 10 de diciembre de 1999; 23 de julio de 2005; 4 y 6 de octubre de 2005; En el presente recurso se plantea si cabe practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre varias fincas registrales inscritas a nombre de una persona casada en r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral, dirigi\u00e9ndose la demanda contra uno solo de los c\u00f3nyuges. El recurrente estima, adem\u00e1s de considerar que no procede la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20.1 de la Ley Hipotecaria al entender que la anotaci\u00f3n preventiva de demanda no se encuentra dentro de los supuestos contemplados en dicho precepto, que la demanda ha sido entablada contra el titular registral de las fincas objeto de la pretendida anotaci\u00f3n y, en consecuencia, procede la pr\u00e1ctica de \u00e9sta, a pesar de que, en nuestro caso, la titular registral se encuentre casada en r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral y no haya sido demandado su marido. 1. En primer lugar, el principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, una manifestaci\u00f3n del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n, establece en su p\u00e1rrafo primer que \u00abpara inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declare, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actor referidos\u00bb. Considera el recurrente que, dado que con la anotaci\u00f3n preventiva de demanda \u00ab\u00fanicamente se busca poner de manifiesto a terceros la existencia de un litigio sobre una finca, en cuyo caso no nos encontramos ante ninguno de los supuestos contemplados en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria\u00bb. Un m\u00ednimo an\u00e1lisis del \u00e1mbito objetivo de dicho precepto, determina que, de acuerdo con esta regulaci\u00f3n, el principio de tracto sucesivo tiene aplicaci\u00f3n a toda mutaci\u00f3n jur\u00eddica real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro, tanto si deriva de un negocio jur\u00eddico como si tiene\n<\/p>\n

\n lugar por virtud de documento judicial o administrativo, puesto que el art\u00edculo 20.1 habla de t\u00edtulos declarativos, transmisivos, de gravamen, modificativos y extintivos. En este sentido, sin perjuicio que puedan incluso ser tambi\u00e9n consideradas como t\u00edtulos de gravamen en sentido amplio como consecuencia del menor valor de la finca sobre la que recae la anotaci\u00f3n, las anotaciones preventivas de demanda tienen claro asiento entre los denominados t\u00edtulos modificativos, concepto que comprende todos aquellos que, alterando el dominio o derecho real, no implican un gravamen o una transmisi\u00f3n. Esta modificaci\u00f3n o alteraci\u00f3n del dominio o derecho real inscrito se pone de manifiesto en las anotaciones preventivas de demanda en que, por un lado, la anotaci\u00f3n de demanda, independientemente de su naturaleza de publicidad, excluye la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria y supedita al resultado del procedimiento judicial los actos dispositivos que con posterioridad otorgue el demandado, no siendo, pues, id\u00e9ntica la titularidad registral no litigiosa a la titularidad registral litigiosa y, por otro lado, en que determinadas anotaciones preventivas de demanda, como la de acci\u00f3n reivindicatoria o declarativa de dominio, suspenden las presunciones que, a efectos de la usucapi\u00f3n secumdum tabulas, establece el art\u00edculo 35 de la Ley Hipotecaria o la aplicaci\u00f3n, en las contradictorias y frente al anotante, del procedimiento del art\u00edculo 41 de dicha Ley. Estas consecuencias de las anotaciones preventivas de demanda ponen de manifiesto la alteraci\u00f3n del contendido y efectos del dominio o derecho real inscrito sobre las que recaen dichas anotaciones y, por consiguiente, el pleno encaje de las anotaciones preventivas de demanda en los supuestos del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria y la plena aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo. 2. En segundo lugar, surge la cuesti\u00f3n de si es suficiente que la demanda s\u00f3lo se haya dirigido, en nuestro caso, contra la titular registral a pesar de que se encuentre casada en r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral y no haya sido demandado su marido. El r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral de bienes regulado en los art\u00edculos 95 y siguientes de la Ley de Derecho Civil Foral del Pa\u00eds Vasco constituye una modalidad de comunidad universal de bienes entre los c\u00f3nyuges que nace, conforme al art\u00edculo 96, con el matrimonio y se consolida en el momento de su disoluci\u00f3n por fallecimiento de uno de los c\u00f3nyuges con hijos o descendientes comunes. En virtud de la comunicaci\u00f3n foral, dice el art\u00edculo 95, se hacen comunes, por mitad entre marido y mujer, todos los bienes muebles o ra\u00edces, de la procedencia que sean, pertenecientes a una u otra, por cualquier t\u00edtulo y sea cual fuere el lugar en que radiquen. Los anteriores preceptos nos ponen de manifiesto la existencia de la comunidad foral de bienes entre los c\u00f3nyuges desde el matrimonio y, en consecuencia, dada la comunidad existente, la necesidad, conforme al art\u00edculo 99, de que todos los actos de disposici\u00f3n se realicen con el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges. En nuestro caso, se ha efectuado una compraventa en documento privado, esto es, un acto de disposici\u00f3n y, por lo tanto, la escritura p\u00fablica necesaria para el acceso al Registro deber\u00e1 ser otorgada por ambos c\u00f3nyuges dado que ambos son, a estos efectos, los titulares registrales, otorgamiento de escritura que, como dijimos, es el objeto del procedimiento principal. Son ambos los titulares registrales en virtud de su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, que expresamente consta y figura en el asiento correspondiente, al inscribirse el bien a favor de una persona determinada pero casada en r\u00e9gimen de comunicaci\u00f3n foral, lo que determina que dado que \u00abse hace\u00bb com\u00fan en virtud del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, la titularidad del derecho inscrito corresponde a los dos c\u00f3nyuges. En consecuencia, y de modo an\u00e1logo al de los bienes comunes en la sociedad de gananciales, ambos c\u00f3nyuges deben disponer conjuntamente y contra ambos debe dirigirse el procedimiento, debiendo ser ambos c\u00f3nyuges los demandados en el procedimiento y no siendo suficiente que el procedimiento se dirija contra uno solo de ellos y ello, como veremos en el n\u00famero tercero, a fin de evitar que dicho titular sufra las consecuencias de su\n<\/p>\n

\n indefensi\u00f3n procesal. Asimismo, conviene mencionar que la necesidad de intervenci\u00f3n de ambos c\u00f3nyuges en virtud de su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial inscrito de comunicaci\u00f3n foral, que niega el recurrente en relaci\u00f3n a la anotaci\u00f3n preventiva de demanda, es reconocida por el mismo en su escrito de recurso en relaci\u00f3n a la transmisi\u00f3n de dominio o en el supuesto de las anotaciones preventivas de embargo al considerarlos supuestos incluidos en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. Esta distinci\u00f3n resulta, como dijimos, err\u00f3nea, pues estando tambi\u00e9n la anotaci\u00f3n preventiva de demanda sujeta al principio de tracto sucesivo consagrado en dicho precepto, debe entenderse, como el mismo recurrente afirma, la necesidad de intervenci\u00f3n de ambos c\u00f3nyuges. 3. Finalmente, de acuerdo a la doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre otras Resoluciones de de 14, 18 y 19 de mayo de 2001, 20 de junio de 2001, 10 de diciembre de 1999, 23 de julio de 2005, 4 y 6 de octubre de 2005 y 25 de junio de 1998, debe tenerse en cuenta que si bien es cierto que los Registradores tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripci\u00f3n de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervenci\u00f3n previstas por las leyes para su defensa, evitando as\u00ed que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensi\u00f3n procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n (v\u00e9ase por todas la Resoluci\u00f3n de 6 de junio de 2000). Por todo lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.\n<\/p>\n

\n Contra esta resoluci\u00f3n los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificaci\u00f3n, siendo de aplicaci\u00f3n las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los art\u00edculos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.\n<\/p>\n

\n Madrid, 12 de diciembre de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Se discute si cabe anotar preventivamente una demanda para elevar a escritura p\u00fablica una compraventa en documento privado sobre fincas inscritas a nombre de una persona casada en comunicaci\u00f3n foral, cuando solo se ha demandado a ella. La DGRN confirma la negativa del registrador de Bilbao: la anotaci\u00f3n de demanda est\u00e1 sujeta al tracto sucesivo y, como en la comunicaci\u00f3n foral los actos de disposici\u00f3n requieren el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges, la demanda debe dirigirse contra los dos.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","categories":[643],"tags":[],"materia":[1232],"organo":[1905],"tipo_resolucion":[1912],"ambito":[1915],"class_list":["post-11454","jurisprudencia","type-jurisprudencia","status-publish","hentry","category-jurisprudencia","materia-la-comunicacion-foral-de-bienes-en-bizkaia","organo-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica-antes-dgrn","tipo_resolucion-resolucion","ambito-civil"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia\/11454","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudencia"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11454"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11454"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11454"},{"taxonomy":"materia","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/materia?post=11454"},{"taxonomy":"organo","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/organo?post=11454"},{"taxonomy":"tipo_resolucion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tipo_resolucion?post=11454"},{"taxonomy":"ambito","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/ambito?post=11454"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}