{"id":10894,"date":"2025-10-06T12:57:16","date_gmt":"2025-10-06T10:57:16","guid":{"rendered":"https:\/\/demo.forulege.com\/jurisprudencia\/dgrn-dgsjfp-15-03-2022\/"},"modified":"2026-10-19T16:19:58","modified_gmt":"2026-10-19T14:19:58","slug":"dgrn-dgsjfp-15-03-2022","status":"publish","type":"jurisprudencia","link":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/jurisprudencia\/dgrn-dgsjfp-15-03-2022\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n de la DGRN\/DGSJFP de 15 de marzo de 2022"},"content":{"rendered":"

III. OTRAS DISPOSICIONES<\/strong><\/p>\n

<\/a>MINISTERIO DE JUSTICIA<\/p>\n

5416<\/strong> Resoluci\u00f3n de 15 de marzo de 2022, de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Bilbao n.\u00ba 10, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de compraventa de vivienda y garaje.<\/em><\/p>\n

En el recurso interpuesto por do\u00f1a A. M. S. J. T. contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Bilbao n\u00famero 10, do\u00f1a Mar\u00eda Jos\u00e9 Miranda de las Heras, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de compraventa de vivienda y garaje.<\/p>\n

<\/a>Hechos<\/strong><\/p>\n

<\/a>I<\/p>\n

Mediante escritura autorizada el d\u00eda 2 de diciembre de 2021 por el notario de Bilbao, don Alfonso Batalla de Antonio, se elev\u00f3 a p\u00fablico contrato de \u00abcompraventa\u00bb de vivienda y garaje: por una parte, como comprador, don M. B. Z., y, como vendedora, do\u00f1a A. M. S. J. T. \u00aben su calidad de \u00fanica heredera y como representante en la herencia yacente de don J. R. P. E.\u00bb, quien hab\u00eda fallecido el d\u00eda 24 de septiembre de 2021 en estado de casado, en sociedad de gananciales con la citada do\u00f1a A. M. S. J. T., sin descendencia. El causante, de vecindad civil vasca, en su \u00faltimo testamento, otorgado el d\u00eda 5 de junio de 2020 ante el notario de Las Arenas-Guetxo, don Mariano Javier Jimeno G\u00f3mez-Lafuente, entre otras disposiciones, interesa a efectos de este expediente, institu\u00eda heredera universal a su citada esposa.<\/p>\n

Del documento privado incorporado a la escritura, interesa rese\u00f1ar que conten\u00eda lo siguiente: \u00abContrato de reserva de vivienda y garaje. Don J. R. P. E. (\u2026) como parte vendedora (\u2026) y por la reserva de la vivienda y garaje de su propiedad sitos en (\u2026) Inscritas en el Registro de la Propiedad N.\u00ba 10 de Bilbao: Vivienda y anejos: Finca N.\u00ba: 3.607 (\u2026) y Garaje (\u2026) Finca N.\u00ba 3602\/8 (\u2026) Precio de la vivienda y garaje: 700.000 euros. Setecientos mil euros Recibe. Del comprador: D.\u00aa [sic] M. B. Z. (\u2026) la cantidad de 15.000 euros, quince mil euros (\u2026) como reserva de citado inmueble, sirviendo este documento como carta de pago (\u2026) La vivienda se entregar\u00e1 libre de cargas, grav\u00e1menes, ocupantes, arrendatarios y al corriente en el pago de impuestos, arbitrios y suministros el d\u00eda del otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa. La parte compradora conoce y acepta el estado en que se encuentra la vivienda y la compra como cuerpo cierto. Todos los gastos e impuestos que se derivan de esta compra-venta ser\u00e1n por parte la parte compradora. En caso de que ambas partes no llegasen a formalizar la compra-venta objeto de esta reserva, antes de la fecha establecida en este documento, por motivos atribuibles a la parte compradora, \u00e9sta perder\u00eda la cantidad entregada como reserva. La parte vendedora har\u00eda suya libremente esta cantidad entregada como reserva: Quedando sin efecto el presente documento. En caso de que ambas partes no llegasen a formalizar la compra-venta objeto de esta reserva antes de la fecha establecida en este documento por motivos atribuibles a la parte vendedora, esta devolver\u00e1 \u00edntegramente la cantidad recibida al comprador y adem\u00e1s pagar\u00e1 a la parte compradora la misma cantidad en concepto de indemnizaci\u00f3n. La cantidad recibida en esta reserva se aplicar\u00e1 como parte del pago del citado inmueble, descont\u00e1ndolo del precio final en el momento del otorgamiento de escritura p\u00fablica: esta se formalizar\u00e1 como fecha l\u00edmite 15 octubre de 2021\u00bb.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

La escritura, adem\u00e1s de incorporar el contrato rese\u00f1ado para su elevaci\u00f3n a p\u00fablico, conten\u00eda lo siguiente: se denominaba \u00abelevaci\u00f3n a p\u00fablico de compraventa\u00bb; manifestaban los otorgantes que \u00abinterviene en el ejercicio de las facultades de gesti\u00f3n y disposici\u00f3n de derechos del causante consistentes en poder elevar a p\u00fablico el contrato privado de compraventa suscrito (\u2026) que corresponde a todo heredero de acuerdo con la legislaci\u00f3n vigente, sin la previa adjudicaci\u00f3n de los bienes objeto de compraventa a la compareciente por ninguna clase de t\u00edtulo, tampoco el de herencia, sino que se transfieren directamente al comprador (\u2026) Que don J. R. P. E. era due\u00f1o con car\u00e1cter privativo (\u2026) Que con fecha 6 de septiembre de 2021 Don J. R. P. E.., de una parte como parte vendedora y de otra Don M. B. Z. como parte compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa sobre las fincas descritas (\u2026) del que era total conocedora la heredera Do\u00f1a A. M. S. J. T. por el que el vendedor se obligaba a entregar ambas fincas como la cosa cierta objeto de la compraventa y el comprador a pagar por ella el precio cierto que se estableci\u00f3 (\u2026)\u00bb; se requiri\u00f3 por el comprador al albacea contador-partidor a los efectos de la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato y, \u00e9ste, diligenci\u00f3 a la heredera a los efectos de proceder a hacerlo; en los distintos apartados de la escritura, sobre titulaci\u00f3n, cargas y otros, referidos a las partes, calificaba a las partes de vendedor y comprador; el precio y su desglose eran los mismos que constaban en el documento privado; en las menciones de la escritura al documento, se denominaba como contrato de compraventa; en general, el contenido de la escritura hac\u00eda referencia a la parte compradora y a la vendedora o transmitente; se expresaban de manera detallada la forma y medios de pago del precio; y en el otorgamiento, las partes manifestaban \u00abque, do\u00f1a A. M. S. J. T. como en la [sic] calidad de heredera en que interviene de la \u201cherencia yacente de don J. R. P. E.\u201d, en cumplimiento del contrato a que se refiere el expositivo segundo, lo eleva a p\u00fablico y en consecuencia, vende y transmite en nombre de don J. R. P. E., quedando en consecuencia ratificada (\u2026) a don M. B. Z., que compra y adquiere, con car\u00e1cter privativo (\u2026) Esta compra venta, se verifica por el precio (\u2026) dando total carta de pago en nombre del causante y de su herencia yacente (\u2026)\u00bb.<\/p>\n

<\/a>II<\/p>\n

Presentada el d\u00eda 16 de diciembre de 2021 la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Bilbao n\u00famero 10, fue objeto de la siguiente nota de calificaci\u00f3n:<\/p>\n

\u00abCalificado el precedente documento no se accede a la inscripci\u00f3n solicitada teniendo en cuenta los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:<\/p>\n

Hechos:<\/p>\n

Se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura denominada de \u201celevaci\u00f3n a p\u00fablico de compraventa\u201d cuando lo que se eleva a p\u00fablico es un \u201ccontrato de reserva de vivienda y garaje, habiendo fallecido el concedente de la citada reserva, siendo los bienes troncales y sin que comparezca el posible heredero tronquero.<\/p>\n

Fundamentos de Derecho:<\/p>\n

Vistos los art\u00edculos 609, 661, 1218, 1257, 1224 del C\u00f3digo Civil, 2, 18 y 98 de la Ley Hipotecaria, 9 de su Reglamento; 10.3, 61, 68, 70, 111 de la Ley 5\/2015 de Derecho Civil Vasco, Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 17 de noviembre de 2003, 13 de abril de 2005, 23 de mayo de 2007, 17 de octubre de 2008, 31 de julio de 2009, 20 de junio de 2013, 21 de noviembre de 2014, Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2005 y 5 de octubre de 2005, y Sentencias del Tribunal Superior de Justicia del Pa\u00eds Vasco de 10 de septiembre de 1992 y 10 de diciembre de 2018, resulta la siguiente,<\/p>\n

Calificaci\u00f3n.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

Se suspende la inscripci\u00f3n solicitada por los siguientes defectos:<\/p>\n

1. El contrato privado que se eleva a p\u00fablico es meramente obligacional, no realiz\u00e1ndose en el mismo ninguna transmisi\u00f3n. En el Estipulan Primero de la escritura se dice textualmente que \u201cse eleva a p\u00fablico el contrato y, en consecuencia, vende y transmite\u201d, sin embargo, el contrato incorporado en la escritura y que se eleva a p\u00fablico se denomina \u201ccontrato de reserva de vivienda y garaje\u201d y en su contenido solo se habla de \u201creserva del citado inmueble\u201d. Conforme establece el art\u00edculo 9 del Reglamento Hipotecario \u201cNo son inscribibles la obligaci\u00f3n de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los art\u00edculos anteriores, o en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales\u201d. Y como ha se\u00f1alado el Tribunal Supremo \u201cse ha considerado el precontrato como una primera fase del iter contractus:<\/em> la relaci\u00f3n jur\u00eddica obligacional nace en aqu\u00e9l y posteriormente de com\u00fan acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que hab\u00eda sido preparado. As\u00ed se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de \u00e9ste, como pudiera ser la transmisi\u00f3n de la propiedad, sino s\u00f3lo el que las partes pueden exigirle el paso a la fase segunda, que es la celebraci\u00f3n del contrato preparado y es \u00e9ste el que producir\u00e1 los efectos que le son propios\u201d (S 5-10-2005). Pero es que, adem\u00e1s, en ning\u00fan momento se cumple uno de los elementos sustanciales para adquirir la propiedad que es la traditio<\/em> o entrega de la cosa, tal y como resulta del art\u00edculo 609 del C\u00f3digo civil que establece que \u201cla propiedad y los dem\u00e1s derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donaci\u00f3n, por sucesi\u00f3n testada e intestada y, por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradici\u00f3n.\u201d<\/p>\n

2. Por tanto, teniendo en cuenta que, tal y como se ha justificado en el punto anterior, el contrato privado celebrado de reserva de vivienda y garaje es solo un contrato meramente obligacional, una vez que el concedente de la citada reserva ha fallecido, los bienes incluidos en este contrato de reserva en ning\u00fan momento han salido del patrimonio del fallecido y, por consiguiente, han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisi\u00f3n de la propiedad de los mismos. Del mismo modo, la obligaci\u00f3n de transmisi\u00f3n a la que el fallecido se comprometi\u00f3 en el citado contrato de reserva, una vez ocurrida su defunci\u00f3n, tambi\u00e9n pasa a ser parte del pasivo de la herencia, constituyendo, por tanto, una obligaci\u00f3n que han de cumplir los herederos. Es decir, la vivienda y el garaje reservados pasan a ser parte de la herencia y por tanto, con la aceptaci\u00f3n de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligaci\u00f3n de cumplir el contrato al que se oblig\u00f3 su causante, el mencionado contrato de reserva con el que su causante se obligaba a vender los bienes, obligaci\u00f3n que los herederos deben cumplir como continuadores de la voluntad del causante, tanto en sus derechos como en sus obligaciones, tal y como establece el art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil al disponer que \u201clos herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones\u201d.<\/p>\n

3. Pero es que existe un problema a\u00f1adido que consiste en que las dos fincas objeto del contrato de reserva son bienes troncales tal y como resulta de los art\u00edculos 61 y 68 de la Ley de Derecho Civil Vasco por tratarse de bienes situados en el infanzonado o tierra llana de Bizkaia y haberlas adquirido don R. P. E. teniendo la vecindad civil foral vizca\u00edna, vecindad que resulta del testamento citado, otorgado el 5 de junio de 2020, en el que declara que \u201ces de vecindad civil vasca\u201d. As\u00ed lo confirma la Sentencia de 10 de diciembre de 2018 del Tribunal Superior de Justicia del Pa\u00eds Vasco. La peculiaridad de la existencia de la instituci\u00f3n de la troncalidad del Derecho Civil Vasco determina que cuando estamos ante bienes troncales existe una sucesi\u00f3n diferente, distinta a la sucesi\u00f3n ordinaria, que es la sucesi\u00f3n troncal que, tal y como resulta de los art\u00edculos 111 de la Ley de Derecho Civil Vasco, establece un orden de sucesi\u00f3n legal diferente, que es el del art\u00edculo 66 de la citada Ley que, respecto de los bienes troncales, llama a los sucesores tronqueros con preferencia incluso frente a las leg\u00edtimas como sanciona el<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

art\u00edculo 70.2 de la Ley de Derecho Civil Vasco. Por tanto, son los herederos tronqueros los llamados a la aceptaci\u00f3n de la herencia de la vivienda y garaje reservados en el contrato privado y tambi\u00e9n ellos son quienes est\u00e1n obligados a transmitir estos bienes troncales a don M. B. Z. En el caso que nos ocupa no se cumple este requisito porque el contrato de reserva de dominio fue otorgado por don R. P. E. y en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, al haber fallecido don R., comparece do\u00f1a M. S. J. T., como heredera universal nombrada en su testamento, que no es heredera tronquera, por tanto, al no constar determinados los herederos tronqueros ser\u00e1 necesario instar el acta de declaraci\u00f3n de herederos abintestato tronqueros que acredite a quien corresponde la aceptaci\u00f3n de la herencia de estos bienes y el cumplimiento del contrato al que se oblig\u00f3 el fallecido. Se hace constar que en el testamento otorgado el 5 de junio de 2020 se nombra como legatario de determinados bienes a don J. C. P. E., hermano del causante y, por tanto, posible heredero tronquero del causante, de conformidad con el art\u00edculo 66 de la Ley de Derecho Civil Vasco.<\/p>\n

No se practica anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n por no haberse solicitado.<\/p>\n

Contra esta calificaci\u00f3n (\u2026)<\/p>\n

Bilbao, a tres de enero del a\u00f1o dos mil veintid\u00f3s. La registradora Fdo. Mar\u00eda Jos\u00e9 Miranda de las Heras\u00bb.<\/p>\n

<\/a>III<\/p>\n

Contra la anterior nota de calificaci\u00f3n, do\u00f1a A. M. S. J. T. interpuso recurso el d\u00eda 13 de enero de 2022 mediante escrito en el que, en s\u00edntesis, alegaba lo siguiente:<\/p>\n

\u00abPrimero.\u2013En relaci\u00f3n al punto primero del fundamento de derecho de la calificaci\u00f3n la recurrente efect\u00faa las siguientes alegaciones.<\/p>\n

El objeto de inscripci\u00f3n no es, como dice la nota de calificaci\u00f3n con referencia al art. 9 del Reglamento Hipotecario, \u201cla obligaci\u00f3n de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los art\u00edculos anteriores, o en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales\u201d, sino la transmisi\u00f3n de dominio verificada en una escritura de compraventa otorgada por la heredera de acuerdo con lo que dispone el art. 661 CC.<\/p>\n

Deteng\u00e1monos en el dato de que la Registradora califica el contrato privado previo a su elevaci\u00f3n a p\u00fablico de \u201creserva\u201d y no de contrato de compraventa. El resto de su disertaci\u00f3n sobre la distinci\u00f3n entre el contrato y el precontrato ser\u00eda cierto quiz\u00e1s con otro tipo de convenio pero no en el contrato de compraventa pues los art. 1450 y 1451 del C\u00f3digo civil identifican cualquier precontrato de venta con la propia compraventa, al disponer, respectivamente que \u201cLa venta se perfeccionar\u00e1 entre comprador y vendedor, y ser\u00e1 obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado\u201d y \u201cLa promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar\u00e1 derecho a los contratantes para reclamar rec\u00edprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regir\u00e1 para vendedor y comprador, seg\u00fan los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro\u201d.<\/p>\n

En tal sentido siguiendo el tradicional principio espiritualista del Derecho civil espa\u00f1ol, la Jurisprudencia rechaza que la mera denominaci\u00f3n que las partes den a un negocio, califique el mismo como tal, pues ha de estarse a su verdadera naturaleza, (p.ej. la STS, Sala 1.\u00aa, de 20-07-1992 Recurso n \u00ba 1599\/1989 (\u2026) \u201cque la naturaleza de un negocio jur\u00eddico depende de la intenci\u00f3n y declaraciones de voluntad que lo integran y no de la denominaci\u00f3n que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina la calificaci\u00f3n del contrato\u201d).<\/p>\n

Sobre el particular, la SAP de Almer\u00eda, sec. 1.\u00aa, de 30-01-2014 (\u2026) resume la Jurisprudencia, la cual distingue entre \u201ctoda la amalgama nominal\u201d de \u201cprecontrato, contrato preliminar o preparatorio, o \u2018pactum de contrahendo\u2019 que no ser\u00e1 contrato si \u2018su<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes\u2019 o \u2018no deben estar establecidos los elementos esenciales del contrato, o con Jodas las especificaciones necesarias para la puesta en vigor, sin tener en cuenta omisiones accesorias que no impidan la completitud del precontrato (STS 13 de enero de 2009 ). Dicho de otra forma, si en el contrato preliminar est\u00e1 especificado el objeto y causa, hay contrato, y su vigencia depender\u00e1 de los condicionantes o criterios temporales que hayan tenido a bien fijar las partes. 8.\u2013Y con relaci\u00f3n a los documentos de reserva como el de autos, la STS de 24 de diciembre de 2002, en un supuesto en el que el contrato de reserva inclu\u00eda todos los elementos fundamentales del contrato de compraventa, incluso referenciada la cosa a un proyecto t\u00e9cnico, y un precio que no admitida variaci\u00f3n, a pesar de que no se hubiere obtenido a\u00fan la licencia de obras, permitiendo desistir al comprador si la misma concediera alguna cambio sustancial, tiene fuerza de obligar si no se ha formulado en tiempo y forma la facultad de desistir en los t\u00e9rminos del mismo. De igual modo la Sentencia de 13 de abril de 2007 sobre un \u2018documento de se\u00f1al\u2019 en el que quedaban determinados tambi\u00e9n los elementos del contrato, con adjunta memoria de calidades y planos de la vivienda, se consider\u00f3 que se trataba de una venta de cosa futura (emptio rei speratae<\/em>), que deb\u00eda reputarse perfecta, de acuerdo con el art\u00edculo 1450 del C\u00f3digo civil. Por tanto, firmado lo que en la pr\u00e1ctica inmobiliaria se llaman (o se llamaban) \u2018\u00abcontrato de arras\u2019, \u2018documento de reserva\u2019, o similar, \u00e9ste es perfecto desde su firma y las partes pueden compelerse a su cumplimiento desde el mismo momento en que est\u00e1n fijos los elementos esenciales del contrato\u201d.<\/p>\n

Salvado el escollo de que la Registradora califique de \u201creserva\u201d a la compraventa privada otorgada por el causante, como dec\u00edamos, el art. 20 de la Ley Hipotecaria no exige que el comprador haya adquirido civilmente la propiedad mediante la transferencia de la posesi\u00f3n de la cosa vendida (art. 609 CC) lo que es l\u00f3gico porque eso suele ser la consecuencia necesaria o al menos presunta de la elevaci\u00f3n a p\u00fablico (art. 1462 CC), y por lo tanto, consecuencia de la consumaci\u00f3n del contrato de compraventa (art 1461 CC) y no de su perfecci\u00f3n (art. 1261 y ss. y art. 1445 y 1450 CC). Dejaremos de lado las teor\u00edas doctrinales sobre si el vendedor queda meramente obligado a entregar la posesi\u00f3n pac\u00edfica de la cosa y no la propiedad a tenor del citado art. 1461 CC y del art. 1474.1.\u00ba CC. La cuesti\u00f3n es que la teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo (art. 609 CC) determina que la transmisi\u00f3n de la propiedad tiene lugar gracias al contrato de compraventa y, adem\u00e1s, a un elemento extr\u00ednseco al mismo, que no interviene en su perfecci\u00f3n, que s\u00f3lo determina su consumaci\u00f3n, cual es la entrega de la cosa, real o ficticia (cfr. art. 1462 CC), luego un contrato de compraventa no consumado no puede calificarse de precontrato o de pacto in contrayendo sino de contrato perfecto si concurre el consentimiento, objeto -cosa y precio ciertos- y causa, lo que nadie ha discutido.<\/p>\n

Analicemos, pues en detalle el mal llamado documento de \u201creserva\u201d. Se revela que concluye acuerdo en la cosa y en el precio; luego es una compraventa perfecta (art. 1445 y 1450 del C\u00f3digo civil) y que s\u00f3lo est\u00e1 pendiente de su \u201cformalizaci\u00f3n\u201d, t\u00e9rmino que quiere decir su elevaci\u00f3n a p\u00fablico como se deduce del pen\u00faltimo p\u00e1rrafo del documento. Esto es, desde el punto de vista de legos en derecho la transferencia de la propiedad ante Notario: \u201cLa cantidad recibida en esta reserva se aplicar\u00e1 como parte del pago del citado inmueble, descont\u00e1ndolo del precio final en el momento del otorgamiento de escritura p\u00fablica; \u00e9sta se formalizar\u00e1 con fecha l\u00edmite 15 octubre de 2021\u201d.<\/p>\n

Se trata de un caso no muy distinto del resuelto por la RDGRN de 25-09-2019 de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de reserva o arras por sus mismos otorgantes. La diferencia entre el caso resuelto por esta \u00faltima y el que nos ocupa radica en que en este \u00faltimo el vendedor otorgante del documento privado ha fallecido, desgraciadamente, pero desde luego que ten\u00eda la obligaci\u00f3n de transmitir la propiedad al comprador. Y dicha obligaci\u00f3n figura en un documento privado de fecha fehaciente desde el \u00f3bito de dicho vendedor (art. 1227 CC) y con firmas indubitadas (al hallarse legitimada notarialmente la del difunto). De hecho, en el caso resuelto por la citada RDGRN de 25-09-2019 se afirma espec\u00edficamente que \u201cUna vez elaborado dicho soporte documental privado, visado, al<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

elevarlo a p\u00fablico se pueden salvar todas las imperfecciones de que adoleciese, nov\u00e1ndolo en lo pertinente, aunque sea de una manera t\u00e1cita, como la que ocurre en este caso, pero que no deja lugar a dudas sobre la intenci\u00f3n de los contratantes, que es vender y comprar, respectivamente, y transmitir la propiedad como consecuencia del otorgamiento de la escritura p\u00fablica\u201d.<\/p>\n

En tal situaci\u00f3n el heredero debe cumplir con la obligaci\u00f3n contractual de su causante como resulta del art. 661 CC, art. 20. primero de la Ley Hipotecaria y los art. 19.1 y 21.1. de la Ley de Derecho Civil Vasco, sobre los que luego volveremos, siendo posible, pues la inscripci\u00f3n directa de los documentos otorgados por los herederos cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por \u00e9ste.<\/p>\n

A partir de este dato pasamos al siguiente punto en la calificaci\u00f3n de la Registradora, cual es que, seg\u00fan la misma, no habiendo salido del patrimonio del causante los bienes litigiosos, el heredero debe adjudic\u00e1rselos y retransmitirlos al comprador, opini\u00f3n que consideramos errada, dicho sea, con los debidos respetos y en estrictos t\u00e9rminos de defensa.<\/p>\n

Segundo.\u2013Con relaci\u00f3n al punto segundo del fundamento de derecho de la calificaci\u00f3n, la aqu\u00ed recurrente realiza las siguientes alegaciones:<\/p>\n

Este punto segundo de la nota de calificaci\u00f3n es totalmente contrario a la interpretaci\u00f3n que del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecar\u00eda hace esa Direcci\u00f3n General, la cual entiende que no es necesaria la previa adjudicaci\u00f3n de los bienes a los herederos para que estos \u00faltimos lo retransmitan al comprador del causante. Es m\u00e1s, lo proh\u00edbe.<\/p>\n

As\u00ed se manifiesta con total rotundidad la RDGRN, de 17-03-2017: \u201cSi se aplican estas consideraciones a las denominadas en la pr\u00e1ctica adjudicaciones hereditarias \u2018en vac\u00edo\u2019 como v\u00eda para completar el tracto sucesivo registral. debe concluirse que la inscripci\u00f3n de las mismas en el Registro de la Propiedad no es posible ni necesaria para legitimar la formalizaci\u00f3n de la venta a favor de quien compr\u00f3 del causante. En efecto, si tales adjudicaciones no son m\u00e1s que un mandato de formalizaci\u00f3n de la venta realizada por el causante (de modo que carece de contenido econ\u00f3mico, traslativo y jur\u00eddico real alguno) su acceso a los libros registrales est\u00e1 vedado por el art\u00edculo 20, p\u00e1rrafo cuarto, de la Ley Hipotecaria. Adem\u00e1s, no resulta \u00fatil, pues si existe documento privado de la venta realizada, escrito y firmado por el causante, no es necesaria adjudicaci\u00f3n alguna a los herederos toda vez que el art\u00edculo 20, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria except\u00faa de la necesidad de inscripci\u00f3n previa a favor de aquellos los documentos que otorguen ratificando tal contrato privado realizado por el causante; y si no existe tal documento privado suscrito y firmado por el causante, este Centro Directivo ha entendido que es inscribible la escritura de formalizaci\u00f3n del contrato privado si es otorgada por todos los herederos del vendedor (vid., por todas, las Resoluciones de 16 de noviembre de 2011 y 21 de noviembre de 2014)\u201d.<\/p>\n

Y de la RDGSJFP de 28-01-2021 podemos extraer que el art. 20.primero Ley Hipotecar\u00eda determina que \u201cteniendo en cuenta que los herederos del titular registral fallecido son los \u00fanicos que est\u00e1n legitimados para asumir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por el causante, debe exigirse por el registrador, cuya funci\u00f3n implica la defensa de las titularidades inscritas, que los herederos de los que lo firmaron acrediten su condici\u00f3n, sin que esto suponga o requiera un acto de adjudicaci\u00f3n de herencia o similar, como se ha dicho anteriormente. Y en aras de esta exigencia, debe velar por la correcta representaci\u00f3n del titular registral en el procedimiento judicial correspondiente, y ello conforme al principio de legitimaci\u00f3n registral conforme al art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria en los t\u00e9rminos se\u00f1alados\u201d.<\/p>\n

Tercero.\u2013Con relaci\u00f3n al correlativo fundamento de derecho de la calificaci\u00f3n, la aqu\u00ed recurrente realiza las siguientes alegaciones.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

La Registradora no puede declarar por s\u00ed y ante s\u00ed la existencia de herederos troncales abintestato existiendo un testamento vigente, ni la mera existencia de presuntos parientes tronqueros inhabilita la transmisi\u00f3n de los bienes troncales, de serlo.<\/p>\n

1. La Registradora no puede declarar por s\u00ed y ante s\u00ed la existencia de herederos troncales abintestato existiendo un testamento vigente.<\/p>\n

Resulta sorprendente que se diga en la nota de calificaci\u00f3n que \u201cLa peculiaridad de la existencia de la instituci\u00f3n de la troncalidad del Derecho Civil Vasco determina que cuando estamos ante bienes troncales existe una sucesi\u00f3n diferente, distinta a la sucesi\u00f3n ordinaria, que es la sucesi\u00f3n troncal que, tal y como resulta de los art\u00edculos 111 de la Ley de Derecho Civil Vasco, establece un orden de sucesi\u00f3n legal diferente, que es el del art\u00edculo 66 de la citada Ley\u201d.<\/p>\n

Como en Derecho civil com\u00fan (art. 658 y 912 CC), el art. 18.1 de la Ley del Parlamento Vasco 5\/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco -LDCV, en adelante- establece que la sucesi\u00f3n legal o abintestato tiene lugar en defecto de testamento v\u00e1lido. Del mismo modo el art. 110 del mismo texto sobre Sucesi\u00f3n legal o intestada\u201d reitera que \u201cLa sucesi\u00f3n legal tiene lugar cuando no se haya dispuesto v\u00e1lidamente de toda la herencia o parte de ella, por testamento, o pacto sucesorio, conforme se dispone en esta ley’\u2019. Por lo que la referencia al art. 111 LDCV en la nota de calificaci\u00f3n recurrida es a la sucesi\u00f3n abintestato, la cual no ha lugar en el presente caso puesto que existe un testamento del causante autorizado por el Notario de Getxo (Vizcaya) Don Mariano- Javier Gimeno G\u00f3mez-La Fuente el 05-06-2020 bajo el n.\u00ba 1.004 de su Protocolo del que la abajo firmante y otorgante de la escritura desfavorablemente calificada resulta heredera universal \u00fanica.<\/p>\n

Es m\u00e1s, la nota de calificaci\u00f3n nos retrotrae a la teor\u00eda de la \u201csucesi\u00f3n en bienes\u201d que sustent\u00f3 parte de la Doctrina en base a hallarse dicha expresi\u00f3n en el art. 27 de la Ley 3\/1992, de 1 de julio, del Derecho Civil Foral del Pa\u00eds Vasco y que fue felizmente descartada. Entend\u00eda dicha Doctrina, minoritaria, que en las sucesiones sujetas al Fuero de Vizcaya hay dos tipos de masas sucesorias, una sobre bienes del com\u00fan y otra sobre los bienes troncales. Dicha Doctrina de diferentes sucesiones o diferentes masas sucesorias ha sido expresamente negada por la Jurisprudencia menor, concretamente por la SAP de Bizkaia, sec. 4.\u00aa, de 04-02-2009, Recurso 142\/2008 e impl\u00edcitamente por la mayor, STSJ del Pa\u00eds Vasco, Sala de lo Civil y Penal, de 03-02-2011 y 02-05-2002.<\/p>\n

La citada SAP de Bizkaia, sec. 4.\u00aa, de 04-02-2009 (\u2026) afirma \u201cPara resolver la opci\u00f3n que se nos plantea hemos de acudir al principio general de que la Ley de la herencia es la voluntad del testador, si bien constre\u00f1ida por las disposiciones imperativas como en este caso es la legislaci\u00f3n civil vasca y su regulaci\u00f3n de las leg\u00edtimas de los descendientes y los bienes troncales; ahora bien, una cosa es entender que la troncalidad entra\u00f1a una serie de l\u00edmites y otorga determinados derechos a ciertas personas y otra muy distinta es por esta v\u00eda reducir la capacidad de disposici\u00f3n del testador del modo y manera en que pretende la parte demandante, estableciendo dos reg\u00edmenes sucesorios: uno el de los bienes troncales que quedarla extramuros de la herencia y otro el de los bienes no troncales, de suerte que los parientes tronqueros podr\u00edan percibir m\u00e1s de las cuatro quintas partes de la herencia pues percibir\u00edan los bienes troncales sin computarlos en la legitima m\u00e1s su parte de legitima \u00edntegramente en los bienes no troncales\u201d.<\/p>\n

Por su parte, la STSJ del Pa\u00eds Vasco, Sala de lo Civil y Penal, de 02-052002, rec. 2\/2002 (\u2026), recuerda el principio de unidad en la sucesi\u00f3n o unidad de masas sujeta al Derecho civil foral vizca\u00edno por imposici\u00f3n del art. 9.8 CC y la STSJ del Pa\u00eds Vasco, Sala de lo Civil y Penal, de 03-02-2011, rec. 2\/2010 (\u2026), establece que la computaci\u00f3n de los bienes hereditarios comprende todos los existentes a la muerte del causante.<\/p>\n

Adem\u00e1s, un hipot\u00e9tico sucesor abintestato en bienes troncales no es heredero ni puede serio al faltarle la nota de la sucesi\u00f3n en la universalidad de los bienes del causante (art. 657 CC y art. 19.1 LDCV), puesto que la troncalidad se determina bien concreto por bien concreto (art. 63.1 LDCV) en relaci\u00f3n a ciertos parientes de ciertas<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

l\u00edneas familiares (art. 68 LDCV), luego el llamamiento legal a dicho pariente tronquero es, valga la expresi\u00f3n, un \u201clegado legal\u201d dado que su llamamiento abintestato ser\u00eda como heredero en cosa determinada, o sea legatario (art. 768 CC y art. 19.2 LDCV), y s\u00f3lo el heredero, no el legatario, tanto conforme a los art. 661 y 1257 CC como conforme al art. 19.2 y 21.2 LDCV, se subroga en el lugar del causante en el cumplimiento de sus obligaciones y debe satisfacerlas.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, la nota de calificaci\u00f3n recurrida tropieza con el obst\u00e1culo de que no hay por tanto ning\u00fan heredero troncal ni puede haberlo en presencia de un heredero testamentario y la Registradora no puede prescindir de dicha voluntad testamentaria. Porque lo fundamental, tal y como dice ese Centro Directivo, por todas en su RDGRN de 13-09-2001, es que el testamento otorgado produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente lo contrario: \u201cel principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), en conjunci\u00f3n con el valor de ley de la sucesi\u00f3n que tiene el testamento formalmente valido (cfr. art\u00edculo 658 del C\u00f3digo Civil), m\u00e1s parece avalar la necesidad de una declaraci\u00f3n judicial para privar de efectos a un testamento que no incurre en caducidad ni en vicios sustanciales de forma, que la soluci\u00f3n contraria’\u2019.<\/p>\n

De manera m\u00e1s espec\u00edfica el Auto de la AP de Bizkaia, sec. 4.\u00aa, de 04-032004 (ROJ: AAP BI 33\/2004) deneg\u00f3 una declaraci\u00f3n de herederos abintestato separada sobre los bienes troncales habiendo testamento, declarando que si el solicitante considera que este acto de disposici\u00f3n mortis causa ha vulnerado los derechos de los parientes tronqueros, su pretensi\u00f3n debe ser ejercitada en el correspondiente juicio declarativo, con intervenci\u00f3n de los adquirentes en virtud del mencionado t\u00edtulo mortis causa, con aplicaci\u00f3n de los principios de audiencia, defensa y efectiva contradicci\u00f3n, y el an\u00e1lisis de los necesarios requisitos objetivo, subjetivo y causal para la prosperidad de la acci\u00f3n de nulidad del testamento otorgado por vulneraci\u00f3n de la troncalidad.<\/p>\n

2. La mera existencia de presuntos parientes tronqueros no imposibilita jur\u00eddicamente la transmisi\u00f3n de los bienes troncales, de serlo.<\/p>\n

Llevada la argumentaci\u00f3n de la registradora a sus \u00faltimas consecuencias, ser\u00eda imposible inscribir la transmisi\u00f3n de un bien inmueble sito en territorio foral a favor de cualquier extra\u00f1o al v\u00ednculo familiar del causante sin acreditar previamente (\u201cprobatio diab\u00f3lica\u201d de un hecho negativo) la inexistencia de parientes tronqueros de \u00e9ste (pi\u00e9nsese que -incluso en nuestro caso- pueden existir otros de igual derecho que el hermano citado, omitidos en el testamento, o no ser \u00e9ste titular de ning\u00fan derecho, por ser hermano de vinculo sencillo y pertenecer el bien objeto del debate a la l\u00ednea troncal del progenitor no com\u00fan…). En dicho sentido, por todas, la RDGSJFP de 15-12-2021 recuerda que \u201cComo ha afirmado este Centro Directivo (cfr. RR de 4 de mayo de 1999 y de 29 de enero de 2016) no puede exigirse que se acredite la inexistencia de otros descendientes a los designados en los respectivos testamentos, toda vez que ello conducirla a la ineficacia de todo testamento como t\u00edtulo sucesorio si no va acompa\u00f1ado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia \u00e9sta que aparece contradicha en la propia regulaci\u00f3n legal (cfr. art. 14 de la LH)\u201d.<\/p>\n

El operador jur\u00eddico, no obstante, se puede plantear cu\u00e1l es la protecci\u00f3n legal que un hipot\u00e9tico pariente tronquero tiene ante operaciones como las que nos ocupa y quiz\u00e1s podr\u00eda recurrir por analog\u00eda a lo resuelto en la RDGRN de 09-01-2018 que se pregunt\u00f3 que si como consecuencia del fallecimiento del vendedor deber\u00e1 comparecer para proceder a su elevaci\u00f3n a p\u00fablico exclusivamente la hija designada heredera universal en el testamento o tambi\u00e9n el otro hijo al que se le atribuye exclusivamente la leg\u00edtima estricta por t\u00edtulo de legado y concluye que pese a que los contratos, una vez celebrados, s\u00f3lo producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos, la protecci\u00f3n de la leg\u00edtima \u201cpars bonorum\u201d en Derecho civil com\u00fan impone la intervenci\u00f3n del legitimario en la partici\u00f3n, dado que tanto el inventario de bienes, como el aval\u00fao y el c\u00e1lculo de la leg\u00edtima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario,<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

para preservar la intangibilidad de su leg\u00edtima y por tanto se exige la concurrencia del legitimario para poder elevar a p\u00fablico el documento privado de compraventa.<\/p>\n

Con independencia de que en dicho caso el propio testamento identificaba y titulaba como tal a un legitimario, frente a meras hip\u00f3tesis de existencia de parientes tronqueros tratados en la nota de calificaci\u00f3n recurrida, la Doctrina que debe inferirse, indubitadamente, y a sensu contrario, es que en nuestro caso ni corresponde al pariente tronquero elevar a p\u00fablico un documento, de fecha fehaciente, suscrito por el causante, dado que no es heredero ni parte en el contrato en cuesti\u00f3n, y tampoco sufre perjuicio alguno dado que su derecho a reclamar el bien presuntamente troncal, quedar\u00e1 protegido suficientemente mediante el posible ejercicio de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n del acto que presuma perjudicial para sus intereses (art. 69 Ley de Derecho Civil Foral Vasco).<\/p>\n

Efectivamente, la RDGRN 04-07-2019 ha resuelto el car\u00e1cter de legitima pars valoris bonorum<\/em> de la sujeta al Derecho Civil Vasco (art. 148 LDCV) consecuencia de lo cual, el legitimario, aunque no haya sido instituido heredero ni nombrado legatario de parte al\u00edcuota, participa en la comunidad hereditaria y tiene derecho a pedir e intervenir en la partici\u00f3n de la herencia y, sobre todo, mientras no se satisfagan las leg\u00edtimas todos los bienes de la herencia est\u00e1n afectos al pago de las mismas. Todo lo cual es l\u00f3gico porque el citado art. 148.1 LDCV dice \u201c1.\u2013La legitima es una cuota sobre la herencia, que se calcula por su valor econ\u00f3mico, y que el causante puede atribuir a sus legitimarios a t\u00edtulo de herencia, legado, donaci\u00f3n o de otro modo\u201d.<\/p>\n

Sin embargo, no existe tal afirmaci\u00f3n asertiva de que un hipot\u00e9tico pariente tronquero tenga un derecho que grave la herencia. Bien al contrario, se concluye que s\u00f3lo tendr\u00e1 derecho a impugnarlos a posteriori, si a su derecho conviniere. En tal sentido ha de interpretarse el actual art. 62 LDCV, que, si bien en su apartado 2 dice que \u201cEl propietario de los bienes troncales solamente puede disponer de ellos respetando los derechos de los parientes tronqueros\u201d, a continuaci\u00f3n, a\u00f1ade su imprescindible apartado 3 \u201cLos actos de disposici\u00f3n que vulneren los derechos de los parientes tronqueros \u00fanicamente podr\u00e1n ser impugnados en la forma y con los efectos que se establecen en esta ley\u201d.<\/p>\n

Precepto que es coherente con la previa Jurisprudencia que afirm\u00f3 que la troncalidad no supone que no se puede disponer en absoluto de los bienes ra\u00edces o troncales: \u201cno constituye una imposici\u00f3n legal para el pariente tronquero, sino una libre determinaci\u00f3n de \u00e9ste, y, por tanto, no es dable exigir al tronquero, cuando adquiere la ra\u00edz troncal, el prop\u00f3sito de conservarla en su patrimonio, pudiendo trasmitirla en el tiempo y ocasi\u00f3n que mejor le convenga…\u201d (STSJ del Pa\u00eds Vasco, Sala 1.\u00aa, de 11-09-1992, citada por la SAP de Bizkaia, sec. 5.\u00aa, de 08-02-1999 -[\u2026]-).<\/p>\n

Tambi\u00e9n resulta l\u00f3gica la protecci\u00f3n a posteriori, en su caso, de los actos vulneradores de la troncalidad, dado lo extraordinario de su regulaci\u00f3n y lo complicado de que acaezca pues como es de leer en la STSJ del Pa\u00eds Vasco, Sala de lo Civil y lo Penal, de 27-02-1995 \u201cla Troncalidad en el parentesco se determina siempre con relaci\u00f3n a un bien ra\u00edz sito en Infanzonado, lo que supone que, ni la relaci\u00f3n parental por s\u00ed sola, ni la existencia de un bien ra\u00edz, aisladamente considerada, determinan la existencia de una relaci\u00f3n troncal. Han de ser ambos elementos, parentesco y bien ra\u00edz, los que adecuadamente relacionados conformen la Troncalidad, de manera tal que no pueden existir bienes troncales sin que haya parientes tronqueros, ni a la inversa\u201d.<\/p>\n

En consecuencia, el art. 62.3 LDCV nos est\u00e1 diciendo que la eventual existencia de un pariente tronquero no impide la transmisi\u00f3n del bien troncal, sino que \u00e9sta sigue adelante y dicho derecho se reconduce a la posibilidad de que aqu\u00e9l impugne los actos que considere vulneran su troncalidad, si bien los mismos no tienen un vicio insubsanable de partida. De ah\u00ed que la LDCV lo explicite y diga que s\u00f3lo prev\u00e9 dos tipos de protecci\u00f3n (\u201c\u00fanicamente\u201d) de los derechos de los parientes tronqueros y s\u00f3lo dos, a saber:<\/p>\n

1 .\u00ba Si la transmisi\u00f3n del bien troncal tiene lugar a favor de un extra\u00f1o, o sea, a quien no es un pariente tronquero, y a t\u00edtulo gratuito o mortis causa hay una acci\u00f3n de anulaci\u00f3n que caduca a los cuatro a\u00f1os desde la Inscripci\u00f3n en el Registro de la<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

Propiedad (art. 69 LDCV). Que tal sea el plazo ya deber\u00eda hacer pensar que incluso estas transmisiones deben tener acceso al registro de la propiedad citado.<\/p>\n

En efecto, si, al contrario de lo que ocurr\u00eda antes de la reforma, la Ley califica expresamente el acto mortis causa que tiene por efecto un bien troncal realizado por la heredera universal como v\u00e1lido, e indica que el plazo para impugnarlo (cuatro a\u00f1os), \u201ccomienza a contar… en todo caso desde la inscripci\u00f3n\u201d ello obedece estrictamente a que dicho acto no s\u00f3lo puede acceder al Registro de la Propiedad sino que, de acuerdo con la normativa hipotecaria, deben necesariamente hacerlo, al ser un acto s\u00f3lo de eficacia claudicante ante una impugnaci\u00f3n judicial firme.<\/p>\n

2 .\u00ba Si la transmisi\u00f3n es a t\u00edtulo oneroso, el pariente tronquero goza de un derecho de adquisici\u00f3n preferente por el justo precio de los parientes tronqueros. Y si el prop\u00f3sito de enajenaci\u00f3n no es previamente anunciada en debida forma, dichos parientes tronqueros tienen un derecho de saca foral, algo similar pero que no es exactamente un retracto (art. 72 y ss. LDCV) y cuyo efecto prevalece incluso sobre las inscripciones registrales se\u00f1al de que dichos t\u00edtulos contrarios a la troncalidad tambi\u00e9n deben acceder al Registro de la Propiedad (art. 83 y 87 LDCV) y luego est\u00e1n sujetos a una acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n que dura menos, s\u00f3lo tres meses, tambi\u00e9n desde la inscripci\u00f3n Registral.<\/p>\n

Pero volviendo al caso que nos ocupa, la transmisi\u00f3n era a t\u00edtulo oneroso y sobre bienes urbanos, raz\u00f3n por la que no existen estas restricciones troncales a la libre transmisi\u00f3n de bienes conforme al art. 74 LDCV.<\/p>\n

Por tanto, habiendo el causante vendido a t\u00edtulo oneroso los inmuebles en cuesti\u00f3n, el acto de enajenaci\u00f3n que efectu\u00f3 la abajo firmante, como dice el art. 20 Ley Hipotecaria, de ratificaci\u00f3n de la venta privada, no est\u00e1 sujeta a restricciones troncales, pues enajena desde el patrimonio hereditario yacente y transmite a t\u00edtulo oneroso al comprador cumpliendo con la voluntad del causante\/vendedor.<\/p>\n

Al contrario, la propuesta de la nota de calificaci\u00f3n es convertir un acto v\u00e1lido en Derecho, cual es la enajenaci\u00f3n onerosa de un bien troncal sito en suelo urbano (art. 74 LDCV) siguiendo lo pactado por el causante, en una impugnaci\u00f3n total del testamento y del derecho como heredera de la abajo firmante. Efectivamente se nos dice que debo rendirme a los supuestos derechos troncales de un tercero que no ha ejercitado ninguna acci\u00f3n al efecto para hacer valer sus derechos, lo que contradice, como sostenemos el art. 62.3 LDCV.<\/p>\n

Por tanto, ni el Registrador puede declarar por s\u00ed y ante s\u00ed la existencia de herederos troncales abintestato existiendo un testamento vigente, ni la mera existencia de los mismos inhabilita la transmisi\u00f3n de los bienes troncales, de serlo\u00bb.<\/p>\n

<\/a>IV<\/p>\n

Notificada la interposici\u00f3n del recurso al notario de Bilbao, don Alfonso Batalla de Antonio, como autorizante del t\u00edtulo calificado, mediante escrito de fecha 21 de enero de 2022 alegaba lo siguiente:<\/p>\n

\u00abEn la calificaci\u00f3n impugnada, despu\u00e9s de una exposici\u00f3n por parte de la registradora de la teor\u00eda del t\u00edtulo y del modo que rige nuestro derecho, dice esta: \u201cEs decir, la vivienda y el garaje reservados pasan a ser parte de la herencia y por tanto, con la aceptaci\u00f3n de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligaci\u00f3n de cumplir el contrato al que se oblig\u00f3 su causante, el mencionado contrato de reserva con el que su causante se obligaba a vender los bienes, obligaci\u00f3n que los herederos deben cumplir como continuadores de la voluntad del causante, tanto en sus derechos como en sus obligaciones, tal y como establece el art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil al disponer que \u2018los herederos suceden al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones.\u201d<\/p>\n

S\u00f3lo parcialmente podemos coincidir con el iter argumental que utiliza antes de esta aseveraci\u00f3n. Hay que tener en cuenta que el contrato de compraventa no es s\u00f3lo lo que<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

as\u00ed se llama, sino lo que se define como tal, de acuerdo con la voluntad de las partes expresadas en un contrato, en el art\u00edculo 1.445 del C\u00f3digo Civil cuando dispone: \u201cPor el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.\u201d Por ello no alcanzamos a ver en qu\u00e9 se basa la registradora para calificar el contrato suscrito entre las partes como precontrato.<\/p>\n

En dicho contrato, en el que las partes se denominan a s\u00ed mismas vendedor y comprador, se identifican los inmuebles objeto de la venta, se determina su precio cierto y se dispone expresamente: \u201cLa vivienda se entregar\u00e1 libre de cargas, grav\u00e1menes, ocupantes, arrendatarios y al corriente en el pago de impuestos, arbitrios y suministros el d\u00eda del otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa. La parte compradora conoce y acepta el estado en que se encuentra la vivienda y la compra como cuerpo cierto. Todos los gastos e impuestos que se derivan de esta compra-venta ser\u00e1n por parte de la parte compradora.\u201d Posteriormente dice: \u201cLa cantidad recibida en esta reserva se aplicar\u00e1 como parte del pago del citado inmueble, descont\u00e1ndolo del precio final en el momento del otorgamiento de escritura p\u00fablica; \u00e9sta se formalizar\u00e1 con fecha l\u00edmite 15 octubre de 2021.\u201d Todo ello consta en el contrato incorporado a la escritura que autoric\u00e9.<\/p>\n

Parece que incluso para un lego se trata de un acuerdo de voluntades del que nacen obligaciones rec\u00edprocas para las partes: uno adquiere la obligaci\u00f3n de entregar una cosa concreta (dos en este caso) y el otro la de pagar por ella(s) un precio cierto en dinero. Es decir, existe ya un contrato perfeccionado por m\u00e1s que este no produzca todav\u00eda un efecto traslativo como no lo produce ninguna compraventa en nuestro derecho por si sola. En eso consiste precisamente lo dispuesto en el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil que consagra la teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo en nuestro sistema jur\u00eddico.<\/p>\n

Es cierto que el contrato firmado por las partes regula tambi\u00e9n las consecuencias de su incumplimiento, pero ese no es el objeto de este expediente. El contrato no se ha incumplido. Ha existido un cumplimiento tard\u00edo, debido a una circunstancia f\u00e1ctica de importancia: el fallecimiento de unos de los firmantes entre la firma del contrato y su posterior cumplimiento parcial, precisamente mediante el otorgamiento de la escritura calificada. Por eso, requerida por el comprador para el cumplimiento y previos los actos que estim\u00f3 pertinentes con el Albacea (como consta en la escritura calificada) otorg\u00f3 escritura en la que \u201cen cumplimiento del contrato a que se refiere el expositivo segundo, lo eleva a p\u00fablico y, en consecuencia, vende y transmite en nombre de don J. R. P. E.\u201d como consta en su estipulan primero.<\/p>\n

Por lo tanto, lo que se pretende inscriba la registradora no es, como ella dice, \u201cla obligaci\u00f3n de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los art\u00edculos anteriores, o en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales\u201d, sino una escritura de compraventa otorgada por la heredera de acuerdo con lo que dispone el art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil, invocado por la propia registradora en su calificaci\u00f3n, en cumplimiento del contrato que eleva a p\u00fablico. No es el supuesto muy distinto al que tuvo la Direcci\u00f3n General la ocasi\u00f3n de resolver en su Resoluci\u00f3n de 25 de septiembre de 2019.<\/p>\n

Es verdad que la transmisi\u00f3n se sujeta a la doble condici\u00f3n suspensiva de la inscripci\u00f3n de esa escritura en el Registro y el posterior pago del precio por el comprador; pero no es menos cierto que ello se debe exclusivamente a la previa manifestaci\u00f3n verbal por la misma registradora de que esa eventual escritura no ser\u00eda susceptible de inscripci\u00f3n por no tener facultades la heredera para otorgarla, manifestaci\u00f3n que ha sido ratificada con el acto de su calificaci\u00f3n. Es decir, la heredera como continuadora del vendedor y el comprador se han puesto de acuerdo en el cumplimiento del contrato y han tenido que utilizar este largo camino por la previa opini\u00f3n a mi juicio infundada de la registradora, dicho con pleno respeto a la divergencia en el razonamiento jur\u00eddico, que esta nota de calificaci\u00f3n confirma a posteriori.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

Sentado que lo que se pretende inscribir es una escritura de compraventa en cumplimiento y ejecuci\u00f3n (en este caso parcial) de un contrato de compraventa, que producir\u00e1 su efecto traslativo mediante el cumplimiento de las condiciones a que se sujeta y que se har\u00e1n constar en el Registro de la Propiedad en la forma prevenida en la legislaci\u00f3n hipotecaria, procede ahora analizar la manifestaci\u00f3n vertida en la calificaci\u00f3n de que \u201cel contrato de reserva de dominio fue otorgado por don R. P. E. y en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, al haber fallecido don R., comparece do\u00f1a A. M. S. J. T., como heredera universal nombrada en su testamento, que no es heredera tronquera, por tanto, al no constar determinados los herederos tronqueros ser\u00e1 necesario instar el acta de declaraci\u00f3n de herederos abintestato tronqueros que acredite a quien corresponde la aceptaci\u00f3n de la herencia de estos bienes y el cumplimiento del contrato al que se oblig\u00f3 el fallecido.\u201d<\/p>\n

Entendemos que resulta discutible la naturaleza jur\u00eddica del sucesor tronquero. La verdad es la relaci\u00f3n troncal en Vizcaya siempre ha exigido unos elementos subjetivos, uno objetivo y uno causal. No nos vamos a detener en su an\u00e1lisis, pues ya se han vertido r\u00edos de tinta sobre el particular; pero a los efectos que nos interesan, si haremos constar que la troncalidad se da siempre en relaci\u00f3n con una persona (o varias) y un bien concreto. Es lo que viene a expresar la Ley 5\/2015 cuando dice en su art\u00edculo 63: \u201c1. El parentesco troncal se determina siempre con relaci\u00f3n a un bien ra\u00edz sito en el infanzonado o tierra llana de Bizkaia o en los t\u00e9rminos municipales alaveses de Aramaio y Llodio. 2. Los bienes ra\u00edces solamente son troncales si existen parientes tronqueros.\u201d<\/p>\n

Consecuencia de ello, no creemos que, al pariente tronquero, al que se llama a un bien concreto, se le pueda calificar de heredero. Encaja dentro del t\u00e9rmino m\u00e1s amplio que la citada Ley utiliza de sucesor y, en el esquema de nuestro C\u00f3digo Civil, con el de legatario. As\u00ed, el art\u00edculo 660 de dicho cuerpo legal dispone: \u201cLl\u00e1mase heredero al que sucede a t\u00edtulo universal, y legatario al que sucede a t\u00edtulo particular.\u201d No parece, por tanto, casar con el concepto de heredero la persona que es llamada a suceder a otra en un bien concreto, por lo que tampoco parece la persona a la que el art\u00edculo 661, ya recogido y cuyos efectos reconoce la registradora en su calificaci\u00f3n, otorga la sucesi\u00f3n en las obligaciones del causante.<\/p>\n

El derecho vasco sigue este mismo esquema. As\u00ed, la citada Ley 5\/2015 dispone en su art\u00edculo 19: \u201c2. La sucesi\u00f3n puede ordenarse a t\u00edtulo universal o particular. 2. Es heredero el designado a t\u00edtulo universal en todo o en una parte al\u00edcuota de la herencia. El heredero adquiere los bienes y derechos del causante, contin\u00faa su posesi\u00f3n, se subroga en sus obligaciones y queda obligado a cumplir las cargas de la herencia. 3. El sucesor a t\u00edtulo particular o legatario puede hacer valer su derecho contra los herederos universales para exigir la entrega o pago del legado.\u201d Es decir, lo mismo que establecen los art\u00edculos 660 y 661 del C\u00f3digo Civil lo hace el 19 de la Ley 5\/2015 y delimita la funci\u00f3n de cada tipo de sucesor de acuerdo con el principio general del derecho sucesorio que establece el art\u00edculo 17: \u201c1.\u2013Los derechos y obligaciones de una persona se transmiten a sus sucesores desde el momento de su muerte…\u201d Es por tanto al sucesor a t\u00edtulo universal, el heredero, a quien compete el cumplimiento de las obligaciones del causante.<\/p>\n

En consecuencia, entendemos que la escritura ha sido correctamente otorgada por la persona que, no solo ten\u00eda facultades para ello, sino que ven\u00eda obligada a hacerlo en su condici\u00f3n de heredero.<\/p>\n

Pero es que, adem\u00e1s, la pretensi\u00f3n de la registradora de que se llame como heredero al tronquero con car\u00e1cter previo es absolutamente desconocedora de la regulaci\u00f3n de la troncalidad en el actual derecho vasco, dicho sea, con pleno respeto a la divergencia jur\u00eddica.<\/p>\n

La propia Exposici\u00f3n de motivos de la Ley 5\/2015 dice: \u201cLa ley mantiene viva en Bizkaia la instituci\u00f3n de la troncalidad y el ejercicio del derecho de saca foral cuando se enajenen los bienes troncales. De la misma forma, pretende aclarar y facilitar las formas de ejercicio de este derecho y, en cierto sentido, suavizar sus aplicaciones que pueden parecer excesivas. La innovaci\u00f3n m\u00e1s importante es que la tradicional nulidad absoluta<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

de los actos realizados a favor de extra\u00f1os a la troncalidad, muta en una nulidad relativa o anulabilidad limitada en el tiempo, pues ha de ejercitarse dentro del plazo de cuatro a\u00f1os desde la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.\u201d<\/p>\n

Posteriormente, en el art\u00edculo 69 dispone: \u201c2. Los actos de disposici\u00f3n mortis causa de bienes troncales a favor de extra\u00f1os o de parientes que no pertenezcan a la l\u00ednea preferente ser\u00e1n v\u00e1lidos, si bien la cl\u00e1usula testamentaria o sucesoria podr\u00e1 ser anulada a instancias de los parientes tronqueros en el plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os contados desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposici\u00f3n y, en todo caso, desde su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.\u201d<\/p>\n

Es decir, en el \u201cnuevo\u201d Derecho Foral vizca\u00edno se altera el criterio tradicional de declarar la nulidad radical de los actos dispositivos mortis causa sobre bienes troncales a favor de extra\u00f1os, que ya hab\u00eda sido bastante atenuado por la jurisprudencia durante la vigencia de la legislaci\u00f3n anterior. En lugar de ello, se otorga a los tronqueros una acci\u00f3n de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os. Es decir, no mediando ejercicio de la acci\u00f3n por el eventual tronquero existe una delaci\u00f3n a favor del instituido heredero, pues como asume la registradora en su calificaci\u00f3n la viuda ha sido llamada como heredera universal, siendo el hermano llamado como legatario de otros bienes distintos de los que son objeto de controversia.<\/p>\n

En ning\u00fan momento establece el art\u00edculo 66 de la Ley 5\/2015 un llamamiento legal a los tronqueros para suceder. Se limita a establecer el orden de preferencia entre los tronqueros. Dicho art\u00edculo dice literalmente:<\/p>\n

\u201cArt\u00edculo 66. Los parientes tronqueros y su prelaci\u00f3n. Son parientes tronqueros siempre por consanguinidad o por adopci\u00f3n:<\/p>\n

1. En la l\u00ednea recta descendente, los hijos y dem\u00e1s descendientes.<\/p>\n

2. En la l\u00ednea recta ascendente, los ascendientes por la l\u00ednea de donde proceda el bien ra\u00edz, cualquiera que sea el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n.<\/p>\n

Respecto de los bienes ra\u00edces adquiridos por los c\u00f3nyuges durante la vigencia de un matrimonio, o por los miembros de una pareja de hecho durante la vigencia de la misma, ambos c\u00f3nyuges o miembros de la pareja de hecho son tronqueros. Aunque estos bienes se transmitan a los hijos o descendientes, los c\u00f3nyuges o miembros de la pareja de hecho adquirentes siguen siendo tronqueros de la l\u00ednea ascendente, cualquiera que sea el grado de parentesco con el descendiente titular.<\/p>\n

3. En la l\u00ednea colateral, los parientes colaterales dentro del cuarto grado por la l\u00ednea de donde procede el bien ra\u00edz.\u201d<\/p>\n

Deducir de dicho art\u00edculo la existencia de ese llamamiento legal que invalida el llamamiento testamentario es desconocer el cambio introducido por la Ley, como reconoce la propia Exposici\u00f3n de Motivos, lo que se hizo sin duda para atenuar los perniciosos efectos que el sistema anterior provocaba y adecuarse a la realidad social del momento.<\/p>\n

El criterio de la registradora subvierte el orden legal, considerando el llamamiento testamentario respecto de los bienes troncales nulo de pleno derecho y exigiendo una suerte de declaraci\u00f3n de herederos troncales ab intestato, por considerar que en el testamento no se ha dispuesto de dichos bienes troncales de forma v\u00e1lida; pero no es eso lo que dice el testamento autorizado por don Mariano-Javier Gimeno G\u00f3mez- Lafuente, que en lo que aqu\u00ed nos interesa dice:<\/p>\n

\u201cPrimera.\u2013Lega a su hermano don J. C. P. E., cualquier finca urbana o r\u00fastica propiedad del testador, sitas en Naveda (Cantabria), con todos los enseres y ajuar dom\u00e9stico que contengan las fincas urbanas.<\/p>\n

El legatario ser\u00e1 sustituido vulgarmente por sus descendientes. Faculta al legatario a tomar posesi\u00f3n por s\u00ed solo de los bienes legados.<\/p>\n

Segunda.\u2013Y en el remanente de su herencia, instituye heredera universal a su esposa do\u00f1a A. M. S. J. T.\u201d<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

De todo ello se deduce que existe un verdadero llamamiento a la viuda a todos los restantes bienes de la herencia, como universalidad, excluidos los sitos en Naveda (Cantabria) y en consecuencia tambi\u00e9n los que fueron objeto de venta. No es \u00f3bice que dicho llamamiento pudiera resultar claudicante en caso del eventual ejercicio de las acciones que al tronquero reconoce el fuero, porque el ejercicio de dichas acciones, si cree tener derecho a ellas, es una facultad del eventual tronquero, que no est\u00e1 obligado a ejercitarlas. Y la propia Ley reconoce cual es el camino que se debe seguir: inscribir la adquisici\u00f3n a favor del heredero que fuera llamado en el testamento, porque es a partir de ese momento, en todo caso y al menos, cuando empieza a correr el plazo para la caducidad de las acciones del tronquero.<\/p>\n

Por ello, aunque no se compartiera el criterio que hemos mantenido anteriormente de que es el llamado a t\u00edtulo universal quien debe cumplir las obligaciones del causante ex art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil y 19 de la Ley 5\/2015 y no el tronquero que es llamado a t\u00edtulo particular (lo que hacemos como un ejercicio puramente intelectual y para constatar el absurdo del razonamiento de la calificaci\u00f3n, dicho sea con pleno respeto a la divergencia en el razonamiento jur\u00eddico), tambi\u00e9n la persona que deber\u00eda dar cumplimiento al contrato es la viuda y heredera universal, por ser la \u00fanica persona con un llamamiento actualmente v\u00e1lido y eficaz tambi\u00e9n respecto de dichos bienes, sin perjuicio de que el tronquero pueda ejercitar las acciones de que se crea asistido en derecho. S\u00f3lo faltar\u00eda que la viuda pueda adjudicarse el bien en virtud del llamamiento testamentario y, en cambio, no pudiera cumplir con el contrato suscrito por su difunto esposo en relaci\u00f3n al mismo\u00bb.<\/p>\n

<\/a>V<\/p>\n

Mediante escrito, de fecha 26 de enero de 2022, la registradora de la Propiedad emiti\u00f3 informe y elev\u00f3 el expediente a este Centro Directivo.<\/p>\n

<\/a>Fundamentos de Derecho<\/strong><\/p>\n

Vistos los art\u00edculos 609, 999, 1206, 1218, 1224, 1258, 1261 y siguientes, 1281 y siguientes, 1445, 1450, 1461 y 1462 y siguientes del C\u00f3digo Civil; 1, 2, 3, 9, 18, 20, 34, 38, 40, 82, 98 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; la Exposici\u00f3n de Motivos y los art\u00edculos 17, 18, 19 y 61 y siguientes, especialmente 63, 67, 69 y 83 de la Ley 5\/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco; 7, 9, 33, 41, 51.9, 105 y 209.1.\u00ba del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 30 de abril de 1908, 9 de enero de 1915, 9 de febrero de 1921, 4 de febrero de 1944, 12 de febrero de 1958, 10 de julio de 1975, 9 de mayo de 1988, 19 de junio de 1990, 21 de enero de 1993, 4 de septiembre y 10 de diciembre de 1998, 13 y 22 de enero, 26 de febrero, 14 y 24 de mayo, 21 de junio y 11 de diciembre de 1999, 28 de noviembre de 2000, 13 de septiembre y 21 de noviembre de 2001, 27 de junio y 17 de noviembre de 2003, 23 de enero y 10 de septiembre de 2004, 6 y 18 de julio y 22 de septiembre de 2006, 23 de mayo de 2007, 26 de agosto y 3 de septiembre de 2008, 31 de julio de 2009, 24 de junio y 16 de noviembre de 2011, 1 de junio de 2012, 20 de junio, 8 de julio y 19 de octubre de 2013, noviembre de 2014, 12 de marzo, 13 de mayo, 11 de julio y 15 de octubre de 2017 y 25 de septiembre de 2019, y la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica de 28 de enero de 2021.<\/p>\n

1 . Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico contrato de \u00abcompraventa\u00bb \u2013tal como titula la escritura\u2013 de vivienda y garaje en la que concurren las circunstancias siguientes:<\/p>\n

\u2013 La escritura es de fecha 2 de diciembre de 2021, e intervienen, como comprador, don M. B. Z., y, como vendedora, do\u00f1a A. M. S. J. T. \u00aben su calidad de \u00fanica heredera y como representante en la herencia yacente de don J. R. P. E.\u00bb.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

\u2013 El causante, don J. R. P. E., falleci\u00f3 el d\u00eda 24 de septiembre de 2021 en estado de casado en gananciales con la citada do\u00f1a A. M. S. J. T., sin descendencia. Es de vecindad civil vasca.<\/p>\n

\u2013 En su \u00faltimo testamento, de 5 fecha de junio de 2020, entre otras disposiciones, instituye heredera universal a su citada esposa.<\/p>\n

\u2013 Del documento privado incorporado a la escritura, interesa rese\u00f1ar que contiene lo siguiente: \u00abContrato de reserva de vivienda y garaje. Don J. R. P. E. (\u2026) como parte vendedora (\u2026) y por la reserva de la vivienda y garaje de su propiedad sitos en (\u2026) Inscritas en el Registro de la Propiedad N.\u00ba 10 de Bilbao: Vivienda y anejos: Finca N.\u00ba: 3.607 (\u2026) y Garaje (\u2026) Finca N.\u00ba 3602\/8 (\u2026) Precio de la vivienda y garaje: 700.000 euros. Setecientos mil euros Recibe. Del comprador: D.\u00aa [sic] M. B. Z. (\u2026) la cantidad de 15.000 euros, quince mil euros (\u2026) como reserva de citado inmueble, sirviendo este documento como carta de pago (\u2026) La vivienda se entregar\u00e1 libre de cargas, grav\u00e1menes, ocupantes, arrendatarios y al corriente en el pago de impuestos, arbitrios y suministros el d\u00eda del otorgamiento de la escritura p\u00fablica de compraventa. La parte compradora conoce y acepta el estado en que se encuentra la vivienda y la compra como cuerpo cierto. Todos los gastos e impuestos que se derivan de esta compra-venta ser\u00e1n por parte la parte compradora. En caso de que ambas partes no llegasen a formalizar la compra-venta objeto de esta reserva, antes de la fecha establecida en este documento, por motivos atribuibles a la parte compradora, \u00e9sta perder\u00eda la cantidad entregada como reserva. La parte vendedora har\u00eda suya libremente esta cantidad entregada como reserva: Quedando sin efecto el presente documento. En caso de que ambas partes no llegasen a formalizar la compra-venta objeto de esta reserva antes de la fecha establecida en este documento por motivos atribuibles a la parte vendedora, esta devolver\u00e1 \u00edntegramente la cantidad recibida al comprador y adem\u00e1s pagar\u00e1 a la parte compradora la misma cantidad en concepto de indemnizaci\u00f3n. La cantidad recibida en esta reserva se aplicar\u00e1 como parte del pago del citado inmueble, descont\u00e1ndolo del precio final en el momento del otorgamiento de escritura p\u00fablica: esta se formalizar\u00e1 como fecha l\u00edmite 15 octubre de 2021\u00bb.<\/p>\n

\u2013 La escritura (titulada \u00abelevaci\u00f3n a p\u00fablico de compraventa\u00bb), adem\u00e1s de incorporar el contrato rese\u00f1ado para su elevaci\u00f3n a p\u00fablico, contiene lo siguiente: manifiestan los otorgantes que \u00abinterviene en el ejercicio de las facultades de gesti\u00f3n y disposici\u00f3n de derechos del causante consistentes en poder elevar a p\u00fablico el contrato privado de compraventa suscrito (\u2026) que corresponde a todo heredero de acuerdo con la legislaci\u00f3n vigente, sin la previa adjudicaci\u00f3n de los bienes objeto de compraventa a la compareciente por ninguna clase de t\u00edtulo, tampoco el de herencia, sino que se transfieren directamente al comprador (\u2026) Que don J. R. P. E. era due\u00f1o con car\u00e1cter privativo (\u2026) Que con fecha 6 de septiembre de 2021 Don J. R. P. E.., de una parte como parte vendedora y de otra Don M. B. Z. como parte compradora, suscribieron un contrato privado de compraventa sobre las fincas descritas (\u2026) del que era total conocedora la heredera Do\u00f1a A. M. S. J. T. por el que el vendedor se obligaba a entregar ambas fincas como la cosa cierta objeto de la compraventa y el comprador a pagar por ella el precio cierto que se estableci\u00f3 (\u2026)\u00bb; se requiri\u00f3 por el comprador al albacea contador-partidor a los efectos de la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato y, \u00e9ste, diligenci\u00f3 a la heredera a los efectos de proceder a hacerlo; en los distintos apartados de la escritura, sobre titulaci\u00f3n, cargas y otros, referidos a las partes, califica a las partes de vendedor y comprador; el precio y su desglose son los mismos que constan en el documento privado; en las menciones de la escritura al documento, se denomina como contrato de compraventa; en general, el contenido de la escritura hace referencia a la parte compradora y a la vendedora o transmitente; se expresan de manera detallada la forma y medios de pago del precio; y en el otorgamiento, las partes, manifiestan \u00abque, do\u00f1a A. M. S. J. T. como en la [sic] calidad de heredera en que interviene de la \u201cherencia yacente de don J. R. P. E.\u201d, en cumplimiento del contrato a que se refiere el expositivo segundo, lo eleva a p\u00fablico y en consecuencia, vende y transmite en nombre de don J. R. P. E., quedando en consecuencia ratificada (\u2026) a don M. B. Z., que compra y<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

adquiere, con car\u00e1cter privativo (\u2026) Esta compra venta, se verifica por el precio (\u2026) dando total carta de pago en nombre del causante y de su herencia yacente (\u2026)\u00bb.<\/p>\n

La registradora se\u00f1ala como defectos los siguientes: a) el contrato privado que se eleva a p\u00fablico es meramente obligacional, no realiz\u00e1ndose en el mismo ninguna transmisi\u00f3n. En la escritura se dice textualmente que \u00abse eleva a p\u00fablico el contrato y, en consecuencia, vende y transmite\u00bb; sin embargo, el contrato incorporado en la escritura y que se eleva a p\u00fablico se denomina \u00abcontrato de reserva de vivienda y garaje\u00bb y en su contenido solo se habla de \u00abreserva del citado inmueble\u00bb; b) teniendo en cuenta que el contrato privado celebrado de reserva de vivienda y garaje es solo un contrato meramente obligacional, una vez que el concedente de la citada reserva ha fallecido, los bienes incluidos en este contrato de reserva en ning\u00fan momento han salido del patrimonio del fallecido y, por consiguiente, han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisi\u00f3n de la propiedad de los mismos. Del mismo modo, la obligaci\u00f3n de transmisi\u00f3n a la que el fallecido se comprometi\u00f3 en el citado contrato de reserva, una vez ocurrida su defunci\u00f3n, tambi\u00e9n pasa a ser parte del pasivo de la herencia, constituyendo, por tanto, una obligaci\u00f3n que han de cumplir los herederos. Es decir, la vivienda y el garaje reservados pasan a ser parte de la herencia y por tanto, con la aceptaci\u00f3n de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligaci\u00f3n de cumplir el contrato al que se oblig\u00f3 su causante, el mencionado contrato de reserva con el que su causante se obligaba a vender los bienes, obligaci\u00f3n que los herederos deben cumplir como continuadores de la voluntad del causante, tanto en sus derechos como en sus obligaciones, y c) dado que el causante es de vecindad civil foral vasca, y los bienes no han salido de su patrimonio y han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisi\u00f3n de la propiedad de los mismos, son los herederos tronqueros los llamados a la aceptaci\u00f3n de la herencia de la vivienda y garaje reservados en el contrato privado y tambi\u00e9n ellos son quienes est\u00e1n obligados a transmitir estos bienes troncales. Comparece do\u00f1a A. M. S. J. T., como heredera universal nombrada en su testamento, que no es heredera tronquera; por tanto, al no constar determinados los herederos tronqueros, ser\u00e1 necesario instar el acta de declaraci\u00f3n de herederos abintestato tronqueros que acredite a qui\u00e9n corresponde la aceptaci\u00f3n de la herencia de estos bienes y el cumplimiento del contrato al que se oblig\u00f3 el fallecido.<\/p>\n

La recurrente alega lo siguiente: que la naturaleza de un negocio jur\u00eddico depende de la intenci\u00f3n y declaraciones de voluntad que lo integran y no de la denominaci\u00f3n que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato lo que determina la calificaci\u00f3n de \u00e9ste; que el negocio es perfecto desde su firma y las partes pueden compelerse a su cumplimiento desde el mismo momento en que est\u00e1n fijos los elementos esenciales del contrato; que la transmisi\u00f3n de la propiedad tiene lugar gracias al contrato de compraventa y, adem\u00e1s, a un elemento extr\u00ednseco al mismo, que no interviene en su perfecci\u00f3n, que s\u00f3lo determina su consumaci\u00f3n, cual es la entrega de la cosa, real o ficticia, por lo que un contrato de compraventa no consumado no puede calificarse de precontrato, sino de contrato perfecto si concurre el consentimiento, objeto \u2013cosa y precio ciertos\u2013 y causa, lo que nadie ha discutido; que existe acuerdo en la cosa y en el precio, luego es una compraventa perfecta que s\u00f3lo est\u00e1 pendiente de su formalizaci\u00f3n; que los herederos del titular registral fallecido son los \u00fanicos que est\u00e1n legitimados y, para asumir las obligaciones derivadas del contrato suscrito por el causante, basta que acrediten su condici\u00f3n, sin que esto suponga o requiera un acto de adjudicaci\u00f3n de herencia o similar; que la registradora no puede declarar por s\u00ed y ante s\u00ed la existencia de herederos troncales abintestato existiendo un testamento vigente; que una cosa es entender que la troncalidad entra\u00f1a una serie de l\u00edmites y otorga determinados derechos a ciertas personas y otra muy distinta reducir por esta v\u00eda la capacidad de disposici\u00f3n del testador; que la computaci\u00f3n de los bienes hereditarios comprende todos los existentes a la muerte del causante; que si el solicitante considera que este acto de disposici\u00f3n \u00abmortis causa\u00bb ha vulnerado los derechos de los parientes<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

tronqueros, su pretensi\u00f3n debe ser ejercitada en el correspondiente juicio declarativo, con intervenci\u00f3n de los adquirentes en virtud del mencionado t\u00edtulo mortis causa, con aplicaci\u00f3n de los principios de audiencia, defensa y efectiva contradicci\u00f3n, y el an\u00e1lisis de los necesarios requisitos objetivo, subjetivo y causal para la prosperidad de la acci\u00f3n de nulidad del testamento otorgado por vulneraci\u00f3n de la troncalidad; que la mera existencia de presuntos parientes tronqueros no imposibilita jur\u00eddicamente la transmisi\u00f3n de los bienes troncales, de serlo; que ser\u00eda imposible inscribir la transmisi\u00f3n de un bien inmueble sito en territorio foral a favor de cualquier extra\u00f1o al v\u00ednculo familiar del causante sin acreditar previamente (\u00abprobatio diab\u00f3lica\u00bb de un hecho negativo) la inexistencia de parientes tronqueros de \u00e9ste u otros de igual derecho que el hermano citado, omitidos en el testamento, o no ser \u00e9ste titular de ning\u00fan derecho, por ser hermano de vinculo sencillo y pertenecer el bien objeto del debate a la l\u00ednea troncal del progenitor no com\u00fan; que no puede exigirse que se acredite la inexistencia de otros descendientes a los designados en los respectivos testamentos, toda vez que ello conducir\u00eda a la ineficacia de todo testamento como t\u00edtulo sucesorio si no va acompa\u00f1ado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento; en definitiva, que la troncalidad no supone que no se puede disponer en absoluto de los bienes ra\u00edces o troncales.<\/p>\n

El notario autorizante alega lo siguiente: que se trata de un acuerdo de voluntades del que nacen obligaciones reciprocas para las partes; uno adquiere la obligaci\u00f3n de entregar una cosa concreta y el otro la de pagar por ella un precio cierto en dinero; es decir, existe ya un contrato perfeccionado por m\u00e1s que \u00e9ste no produzca todav\u00eda un efecto traslativo como no lo produce ninguna compraventa en nuestro derecho por s\u00ed sola; que el contrato no se ha incumplido, sino que ha existido un cumplimiento tard\u00edo, debido a una circunstancia f\u00e1ctica de importancia, el fallecimiento de unos de los firmantes entre la firma del contrato y su posterior cumplimiento parcial, que ser\u00e1 mediante el otorgamiento de la escritura calificada; que la heredera, como continuadora del vendedor, y el comprador se han puesto de acuerdo en el cumplimiento del contrato; que el contrato de reserva de dominio fue otorgado por el causante y en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, ante su fallecimiento, comparece la heredera universal, que aunque no es heredera tronquera, es la habilitada para hacerlo; que al pariente tronquero, al que se llama a un bien concreto, se le pueda calificar de heredero, pero no de otra forma; que la escritura ha sido correctamente otorgada por la persona que no solo ten\u00eda facultades para ello, sino que ven\u00eda obligada a hacerlo en su condici\u00f3n de heredero; que se otorga a los tronqueros una acci\u00f3n de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os; es decir, no mediando ejercicio de la acci\u00f3n por el eventual tronquero, existe una delaci\u00f3n a favor del instituido heredero, pues como asume la registradora en su calificaci\u00f3n, la viuda ha sido llamada como heredera universal, siendo el hermano llamado como legatario de otros bienes distintos de los que son objeto de controversia; que existe un verdadero llamamiento a la viuda a todos los restantes bienes de la herencia, como universalidad, excluidos los legados; que no es \u00f3bice que dicho llamamiento pudiera resultar claudicante en caso del eventual ejercicio de las acciones que al tronquero reconoce el fuero, porque el ejercicio de dichas acciones, si cree tener derecho a ellas, es una facultad del eventual tronquero, que no est\u00e1 obligado a ejercitarlas; que la persona que deber\u00eda dar cumplimiento al contrato es la viuda y heredera universal, por ser la \u00fanica persona con un llamamiento actualmente v\u00e1lido y eficaz tambi\u00e9n respecto de dichos bienes, sin perjuicio de que el tronquero pueda ejercitar las acciones de que se crea asistido en Derecho.<\/p>\n

2. El primero de los defectos se\u00f1ala que el contrato privado que se eleva a p\u00fablico es meramente obligacional, no realiz\u00e1ndose en el mismo ninguna transmisi\u00f3n, ya que, aunque en la escritura se dice textualmente que \u00abse eleva a p\u00fablico el contrato y, en consecuencia, vende y transmite\u00bb, sin embargo, el contrato incorporado en la escritura y que se eleva a p\u00fablico se denomina \u00abcontrato de reserva de vivienda y garaje\u00bb y en su contenido solo se habla de \u00abreserva del citado inmueble\u00bb.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

Ciertamente, es habitual en la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documentos privados que haya ciertas discrepancias entre las expresiones que se vierten en el documento y las que resultan del otorgamiento de la escritura, pero lo esencial es que la voluntad de las partes quede expresada de forma cristalina en uno y otro. En numerosas ocasiones ha resuelto este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) en supuestos de esta naturaleza. La cuesti\u00f3n que se debate respecto de este defecto es la si los otorgantes en la elevaci\u00f3n a p\u00fablico pueden aclarar o modificar alguna de las circunstancias que constan en el documento privado que se eleva a p\u00fablico. En otro caso, el documento no acceder\u00eda al Registro por su falta de trascendencia real. Ocurre en este expediente que los otorgantes del documento privado no son las mismas personas que ahora lo elevan a p\u00fablico, dado que se ha producido el fallecimiento de una de ellas e interviene la heredera universal del causante que suscribi\u00f3 el documento privado, de manera que, en principio, pendientes de resolverse los otros dos defectos se\u00f1alados, en principio, se re\u00fanen los requisitos personales y de capacidad necesarios para la novaci\u00f3n del documento.<\/p>\n

Del contenido de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico resulta de forma clara la voluntad de las partes de que se consume una compraventa de la vivienda y garaje objeto de la misma. Como alegan la recurrente y el notario autorizante, son numerosos los apartados del documento y del texto de la escritura en los que se emplea los t\u00e9rminos vendedor y comprador, as\u00ed como de parte transmitente y adquirente, por lo que no es preciso siquiera acudir a una interpretaci\u00f3n de la intenci\u00f3n de las partes. Por lo tanto, aun cuando se haya titulado el documento privado de \u00abcontrato de reserva de vivienda y garaje\u00bb, es con el asesoramiento e intervenci\u00f3n del notario en la autorizaci\u00f3n del otorgamiento cuando las partes contratantes, en la elevaci\u00f3n a p\u00fablico, han plasmado su aut\u00e9ntica voluntad de que negocio que se realiza es el de una compraventa con todos sus efectos obligacionales y reales. As\u00ed, los actos coet\u00e1neos y posteriores al documento privado no dejan lugar a duda de que han querido celebrar un contrato de compraventa. Por otra parte, en la realidad social no es infrecuente los documentos privados adolezcan de imperfecciones.<\/p>\n

Sentado que la intenci\u00f3n y voluntad de los contratantes fue la de celebrar un contrato de compraventa, hay que determinar si cabe la novaci\u00f3n del documento privado para que produzca sus efectos reales de transmisi\u00f3n. Los otorgantes son el mismo comprador y la heredera universal del vendedor; la vivienda y su garaje est\u00e1n identificados de forma clara y coincidente tanto en el documento privado como en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico; el precio y la asignaci\u00f3n de gastos coinciden en uno y otro texto, si bien en la escritura se plasman adem\u00e1s las formas y medios de pago; la entrega de la posesi\u00f3n de la cosa vendida se desprende del otorgamiento de la escritura conforme el art\u00edculo 1462 del C\u00f3digo Civil; exclusivamente se modifica el t\u00edtulo del contrato y la intervenci\u00f3n de la parte vendedora, que ahora lo hace \u00aben la calidad de heredera en que interviene de la \u201cherencia yacente de don J. R. P. E.\u201d, en cumplimiento del contrato a que se refiere\u00bb. Adem\u00e1s, en el cuerpo de la escritura se expresa que \u00abvende y transmite\u00bb y \u00abcompra y adquiere\u00bb. En consecuencia, dado que ambos contratantes lo subsanan, y queda probada la verdadera causa del contrato \u2013de compraventa\u2013, ser\u00eda inscribible la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato en los t\u00e9rminos en que est\u00e1 redactada la escritura. Con solo estos par\u00e1metros deber\u00eda ser revocado el defecto.<\/p>\n

Pero ocurre que el causante es de vecindad civil foral vasca y el bien est\u00e1 situado en el correspondiente territorio foral. Se trata de un bien troncal y, por tanto, sometido a las normas de la troncalidad del derecho civil foral vasco, por lo que este defecto est\u00e1 relacionado con el tercero, dado que, si procediera la intervenci\u00f3n de los herederos troncales, entonces ser\u00eda exigible la concurrencia de estos en la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento.<\/p>\n

3. El segundo de los defectos se\u00f1alados est\u00e1 relacionado con el anterior, pues se objeta que si el contrato privado celebrado de reserva de vivienda y garaje es solo un contrato meramente obligacional, una vez que el concedente de la citada reserva ha fallecido, los bienes incluidos en este contrato de reserva en ning\u00fan momento han salido<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

del patrimonio del fallecido y, por consiguiente, han pasado a formar parte del activo del caudal hereditario del causante porque en el citado contrato no se convino la transmisi\u00f3n de la propiedad de los mismos; es decir, que la vivienda y el garaje reservados pasan a ser parte de la herencia y, por tanto, con la aceptaci\u00f3n de la herencia, los herederos adquieren la propiedad de estos bienes y, al mismo tiempo, adquieren la obligaci\u00f3n de cumplir el contrato al que se oblig\u00f3 su causante.<\/p>\n

Este defecto tambi\u00e9n debe decaer, habida cuenta de las consideraciones anteriormente expuestas sobre la existencia de un verdadero contrato de compraventa que se ha elevado a p\u00fablico por la heredera universal, de modo que debe entenderse inscribible la escritura de formalizaci\u00f3n de dicho contrato privado, sin perjuicio de lo que luego se expondr\u00e1 sobre la influencia de la troncalidad en la eficacia de la compraventa realizada. Por ello, no procede que se adjudique la finca a la heredera y se inscriba a nombre de esta para luego transmitirla al comprador, pues el art\u00edculo 20, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria except\u00faa de la necesidad de inscripci\u00f3n previa a favor de los herederos aquellos los documentos que \u00e9stos otorguen ratificando el contrato privado de compraventa concertado por el causante; y si no existe tal documento privado suscrito y firmado por el causante, es inscribible la escritura de formalizaci\u00f3n del contrato privado si es otorgada por todos los herederos del vendedor (vid., por todas, Resoluciones de 16 de noviembre de 2011 y 21 de noviembre de 2014). As\u00ed lo ha expresado esta Direcci\u00f3n General respecto de las denominadas \u00abadjudicaciones en vac\u00edo\u00bb, es decir las adjudicaciones de bienes hereditarios realizadas a favor de alguno de los herederos con la \u00fanica finalidad de que el adjudicatario otorgue la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documentos privados de venta que de dichos bienes hubiera suscrito el causante (cfr. Resoluciones de 3 de septiembre de 2008 y 17 de marzo de 2017).<\/p>\n

4. El tercero de los defectos se refiere a una cuesti\u00f3n determinante para la resoluci\u00f3n del recurso. Entiende la registradora que son los herederos tronqueros (y no la heredera universal, que no es tronquera) los llamados a la aceptaci\u00f3n de la herencia de la vivienda y garaje reservados en el contrato privado y tambi\u00e9n ellos son quienes est\u00e1n obligados a transmitir estos bienes troncales; por tanto, al no constar determinados los herederos tronqueros, ser\u00e1 necesario instar el acta de declaraci\u00f3n de herederos abintestato tronqueros que acredite a qui\u00e9n corresponde la aceptaci\u00f3n de la herencia de estos bienes y el cumplimiento del contrato al que se oblig\u00f3 el fallecido.<\/p>\n

La Exposici\u00f3n de Motivos de la vigente Ley 5\/2015 de Derecho Civil Vasco declara que la troncalidad es una de las instituciones m\u00e1s caracter\u00edsticas del Derecho privado de Vizcaya y, dado su arraigo, consider\u00f3 aconsejable mantenerla. En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1962 declar\u00f3 que la troncalidad es la vinculaci\u00f3n de la ra\u00edz vizca\u00edna a la familia vizca\u00edna.<\/p>\n

La naturaleza jur\u00eddica del sucesor tronquero, como alega el notario autorizante, es discutida. La relaci\u00f3n troncal en Vizcaya tradicionalmente ha exigido diversos elementos subjetivos, objetivo y causal, pero en lo que ahora interesa, la troncalidad se da siempre en relaci\u00f3n con una persona y un bien concreto. La Ley 5\/2015, en el art\u00edculo 63, establece lo siguiente: \u00ab1. El parentesco troncal se determina siempre con relaci\u00f3n a un bien ra\u00edz sito en el infanzonado o tierra llana de Bizkaia o en los t\u00e9rminos municipales alaveses de Aramaio y Llodio. 2. Los bienes ra\u00edces solamente son troncales si existen parientes tronqueros. 3. Los bienes adquiridos de quien no fuese pariente tronquero, aunque hayan pertenecido anteriormente a alguno de ellos, no se hacen troncales mientras no se transmitan a un descendiente\u00bb.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n es si el pariente tronquero, llamado en este concepto a un bien concreto, puede ser considerado como heredero. Por una parte, como bien ha razonado el notario autorizante en su informe, encaja dentro del t\u00e9rmino m\u00e1s amplio que la ley utiliza de sucesor y, en el esquema del C\u00f3digo Civil, con el de un legatario. As\u00ed, el art\u00edculo 660 de este cuerpo legal dispone: \u00abLl\u00e1mase heredero al que sucede a t\u00edtulo universal, y legatario al que sucede a t\u00edtulo particular\u00bb. No parece, por tanto, casar con el concepto de heredero la persona que es llamada a suceder a otra en un bien concreto (propiamente, m\u00e1s que suceder en ese bien ser\u00e1 adquirente del mismo), por lo que<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

tampoco parece la persona a la que llama el art\u00edculo 661, al que otorga la cualidad de sucesor en las obligaciones del causante.<\/p>\n

Cohonesta con esto la citada Ley 5\/2015. As\u00ed, dispone en el art\u00edculo 19 que \u00ab1. La sucesi\u00f3n puede ordenarse a t\u00edtulo universal o particular. 2. Es heredero el designado a t\u00edtulo universal en todo o en una parte al\u00edcuota de la herencia. El heredero adquiere los bienes y derechos del causante, contin\u00faa su posesi\u00f3n, se subroga en sus obligaciones y queda obligado a cumplir las cargas de la herencia. 3. El sucesor a t\u00edtulo particular o legatario puede hacer valer su derecho contra los herederos universales para exigir la entrega o pago del legado\u00bb. De la misma forma que establecen los art\u00edculos 660 y 661 del C\u00f3digo Civil, lo hace el art\u00edculo 19 de la Ley 5\/2015 y delimita la funci\u00f3n de cada tipo de sucesor de acuerdo con el principio general del derecho sucesorio que establece el art\u00edculo 17: \u00ab1. Los derechos y obligaciones de una persona se transmiten a sus sucesores desde el momento de su muerte (…)\u00bb. Es por tanto al sucesor a t\u00edtulo universal, el heredero, a quien compete el cumplimiento de las obligaciones del causante.<\/p>\n

5. Ahora se trata de determinar los efectos que produce la falta de concurrencia de los parientes tronqueros en una disposici\u00f3n de bienes troncales.<\/p>\n

De la Exposici\u00f3n de motivos de la ley resulta la esencia del cambio de efecto promovido por el legislador: \u00abLa ley mantiene viva en Bizkaia la instituci\u00f3n de la troncalidad y el ejercicio del derecho de saca foral cuando se enajenen los bienes troncales. De la misma forma, pretende aclarar y facilitar las formas de ejercicio de este derecho y, en cierto sentido, suavizar sus aplicaciones que pueden parecer excesivas. La innovaci\u00f3n m\u00e1s importante es que la tradicional nulidad absoluta de los actos realizados a favor de extra\u00f1os a la troncalidad, muta en una nulidad relativa o anulabilidad limitada en el tiempo, pues ha de ejercitarse dentro del plazo de cuatro a\u00f1os desde la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

De acuerdo con este principio establece en el art\u00edculo 69 lo siguiente: \u00ab1. Los actos de disposici\u00f3n de bienes troncales realizados inter vivos a t\u00edtulo gratuito y a favor de extra\u00f1os o de parientes que no pertenezcan a la l\u00ednea preferente para su adquisici\u00f3n, podr\u00e1n ser anulados a instancias de los parientes tronqueros en el plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os contados desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposici\u00f3n y, en todo caso, desde su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. 2. Los actos de disposici\u00f3n mortis causa de bienes troncales a favor de extra\u00f1os o de parientes que no pertenezcan a la l\u00ednea preferente ser\u00e1n v\u00e1lidos, si bien la cl\u00e1usula testamentaria o sucesoria podr\u00e1 ser anulada a instancias de los parientes tronqueros en el plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os contados desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposici\u00f3n y, en todo caso, desde su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

Esta redacci\u00f3n constituye una importante novedad respecto de la redacci\u00f3n de 1992. En el Derecho vasco, la protecci\u00f3n de los derechos o expectativas de los tronqueros tiene un \u00e1mbito muy superior al de las limitaciones para testar: afecta a la sucesi\u00f3n forzosa y a las facultades dispositivas por actos inter vivos de los titulares de los bienes. Se imponen sanciones de anulabilidad de determinadas disposiciones y los derechos de adquisici\u00f3n preferente, con su corolario, la saca foral. Los actos de disposici\u00f3n inter vivos a t\u00edtulo gratuito, a favor de extra\u00f1os y parientes de una l\u00ednea no preferente son anulables, en el plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os. La flexibilizaci\u00f3n del sistema, sustituyendo la nulidad por la anulabilidad, suaviza las consecuencias de actos que antes no eran viables.<\/p>\n

As\u00ed, el nuevo Derecho foral vizca\u00edno altera el criterio tradicional de nulidad radical de los actos dispositivos mortis causa sobre bienes troncales a favor de extra\u00f1os, que hab\u00eda sido atenuado por la jurisprudencia durante la vigencia de la legislaci\u00f3n anterior. Ahora, el Derecho vasco otorga a los tronqueros una acci\u00f3n de anulabilidad sujeta a un plazo de caducidad de cuatro a\u00f1os. Es decir, no mediando ejercicio de la acci\u00f3n por el eventual tronquero, existe una delaci\u00f3n a favor del instituido heredero, pues la viuda ha sido llamada como heredera universal, habiendo legado de otros bienes distintos del controvertido.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n

En definitiva, en el concreto supuesto, existe un llamamiento a la viuda como heredera universal en todos los restantes bienes de la herencia, como universalidad, excluidos los legados. Pero esto no impide que dicho llamamiento pudiera resultar claudicante en caso del eventual ejercicio de las acciones que al tronquero reconoce el fuero, porque el ejercicio de dichas acciones es una facultad del eventual tronquero, que puede o no ejercitarlas, dado que no est\u00e1 obligado a ello.<\/p>\n

6. Para las transmisiones a t\u00edtulo oneroso, el art\u00edculo 72 de la ley vasca establece lo siguiente: \u00ab1 Corresponde a los tronqueros un derecho de adquisici\u00f3n preferente cuando se enajenan bienes troncales a t\u00edtulo oneroso a favor de extra\u00f1os a la troncalidad. Su extensi\u00f3n y forma de ejercicio deben acomodarse a las normas de esta subsecci\u00f3n. 2 Solamente pueden ejercitar estos derechos los tronqueros preferentes, teni\u00e9ndose por tales los que se enumeran a continuaci\u00f3n por orden de preferencia de las distintas l\u00edneas: a) Los de la l\u00ednea recta descendente. b) Los de la l\u00ednea recta ascendente. c) Los hermanos y los hijos de hermanos fallecidos, si concurrieren con aqu\u00e9llos. Tambi\u00e9n habr\u00e1 lugar a estos derechos cuando la enajenaci\u00f3n se efect\u00fae a favor de un pariente tronquero preferente de l\u00ednea posterior a la de qui\u00e9n ejercita el derecho de adquisici\u00f3n preferente. El derecho de adquisici\u00f3n preferente puede ser renunciado en cualquier tiempo, pero la renuncia no vincular\u00e1 al tronquero pasado un a\u00f1o desde su fecha\u00bb.<\/p>\n

En definitiva, el derecho de adquisici\u00f3n preferente puede ser renunciado, pero la renuncia no afecta al tronquero transcurrido un a\u00f1o desde la fecha, lo que establece una caducidad de hecho.<\/p>\n

En consecuencia, a la heredera universal corresponde dar cumplimiento al contrato, por ser la \u00fanica persona con llamamiento v\u00e1lido y eficaz tambi\u00e9n respecto de cualesquiera bienes, sin perjuicio de que los parientes tronqueros puedan ejercitar las acciones que les corresponden durante el plazo se\u00f1alado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, para protecci\u00f3n y ejercicio de los derechos del tronquero, el art\u00edculo 83 de la ley vasca, relativo a la saca foral establece lo siguiente: \u00abCuando el bien ra\u00edz se enajene sin previo llamamiento, cualquier tronquero de los enumerados en el art\u00edculo 72.2 podr\u00e1 ejercitar la acci\u00f3n de saca foral, solicitando la anulaci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n y que se le adjudique la finca por su justa valoraci\u00f3n. Deber\u00e1 ejercitar este derecho en juicio declarativo, promovido contra el enajenante, el adquirente, y cualesquiera otros titulares de derechos posteriores a dicha enajenaci\u00f3n seg\u00fan el Registro de la Propiedad, dentro del plazo de tres meses contados desde que tuvo conocimiento de la enajenaci\u00f3n y en todo caso, desde la inscripci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

Esto cohonesta con lo antes recogido en el art\u00edculo 69 \u00ab(\u2026) desde que los legitimados tuvieran conocimiento del acto de disposici\u00f3n y, en todo caso, desde su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad\u00bb.<\/p>\n

A la vista de la normativa analizada, y especialmente del hecho de que plazo de ejercicio de la acci\u00f3n de los tronqueros se cuenta desde la inscripci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n en el Registro, debe concluirse que la presente transmisi\u00f3n es inscribible, sin perjuicio de que queda ser objeto de impugnaci\u00f3n por los tronqueros mediante la acci\u00f3n \u2013m\u00e1s propiamente rescisoria o resolutoria\u2013 que la ley les reconoce.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Contra esta resoluci\u00f3n los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificaci\u00f3n, siendo de aplicaci\u00f3n las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los art\u00edculos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Madrid, 15 de marzo de 2022.\u2013La Directora General de Seguridad Jur\u00eddica y Fe P\u00fablica, Sof\u00eda Puente Santiago.<\/p>\n

cve: BOE-A-2022-5416<\/p>\n

Verificable en https:\/\/www.boe.es<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La elevaci\u00f3n a p\u00fablico por el heredero del contrato privado de compraventa otorgado por el causante es inscribible. Las acciones troncales no lo impiden mientras no sean ejercitadas.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","categories":[643],"tags":[1101,1102,714],"materia":[1249],"organo":[1905],"tipo_resolucion":[1912],"ambito":[1915],"class_list":["post-10894","jurisprudencia","type-jurisprudencia","status-publish","hentry","category-jurisprudencia","tag-bienes-raices","tag-elevacion-a-publico","tag-parientes-tronqueros","materia-seccion-tercera-de-la-troncalidad-en-bizkaia-aramaio-y-llodio","organo-direccion-general-de-seguridad-juridica-y-fe-publica-antes-dgrn","tipo_resolucion-resolucion","ambito-civil"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia\/10894","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudencia"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10894"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10894"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10894"},{"taxonomy":"materia","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/materia?post=10894"},{"taxonomy":"organo","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/organo?post=10894"},{"taxonomy":"tipo_resolucion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tipo_resolucion?post=10894"},{"taxonomy":"ambito","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/ambito?post=10894"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}