{"id":10787,"date":"2025-10-06T12:57:10","date_gmt":"2025-10-06T10:57:10","guid":{"rendered":"https:\/\/demo.forulege.com\/jurisprudencia\/sap-de-bizkaia-sec-5a-14-12-2020\/"},"modified":"2026-10-19T16:19:55","modified_gmt":"2026-10-19T14:19:55","slug":"sap-de-bizkaia-sec-5a-14-12-2020","status":"publish","type":"jurisprudencia","link":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/jurisprudencia\/sap-de-bizkaia-sec-5a-14-12-2020\/","title":{"rendered":"SAP de Bizkaia de 14 de diciembre de 2020"},"content":{"rendered":"

Roj: SAP BI 3697\/2020<\/strong> – ECLI:ES:APBI:2020:3697<\/strong><\/p>\n

Id Cendoj: 48020370052020100298<\/strong><\/p>\n

\u00d3rgano: Audiencia Provincial<\/strong><\/p>\n

Sede: Bilbao<\/strong><\/p>\n

Secci\u00f3n: 5<\/strong><\/p>\n

Fecha: 14\/12\/2020<\/strong><\/p>\n

N\u00ba de Recurso: 156\/2019<\/strong><\/p>\n

N\u00ba de Resoluci\u00f3n: 296\/2020<\/strong><\/p>\n

Procedimiento: Recurso de apelaci\u00f3n. Procedimiento ordinario<\/strong> Ponente: LEONOR ANGELES CUENCA GARCIA<\/strong><\/p>\n

Tipo de Resoluci\u00f3n: Sentencia<\/strong><\/p>\n

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA – SECCI\u00d3N QUINTA<\/strong><\/p>\n

BIZKAIKO PROBINTZIA AUZITEGIA – BOSGARREN ATALA<\/strong><\/p>\n

BARROETA ALDAMAR, 10-3\u00aa planta – C.P.\/PK: 48001<\/p>\n

TEL.<\/strong> : 94-4016666 Fax \/ Faxa<\/strong> : 94-4016992<\/p>\n

Correo electr\u00f3nico\/ Helbide elektronikoa: audiencia.s5.bizkaia@justizia.eus<\/a> \/<\/p>\n

probauzitegia.5a.bizkaia@justizia.eus<\/a><\/p>\n

NIG PV \/ IZO EAE: 48.05.2-17\/000763<\/p>\n

NIG CGPJ \/ IZO BJKN :48090.42.1-2017\/0000763<\/p>\n

Recurso apelaci\u00f3n procedimiento ordinario LEC 2000 \/ Prozedura arrunteko apelazio-errekurtsoa; 2000ko PZL 156\/2019 – E<\/strong><\/p>\n

O.Judicial origen \/ Jatorriko Epaitegia<\/em> : Juzgado de 1\u00aa Instancia e Instrucci\u00f3n n\u00ba 1 de Balmaseda – UPAD \/<\/p>\n

ZULUP – Balmasedako Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 1 zenbakiko Epaitegia<\/p>\n

Autos de Procedimiento ordinario 271\/2017 (e)ko autoak<\/p>\n

Recurrente \/ Errekurtsogilea: Sagrario<\/p>\n

Procurador\/a\/ Prokuradorea:ESTHER LARREA ESNAL<\/p>\n

Abogado\/a \/ Abokatua: CARLOS MARIO MARRA PASCUAL<\/p>\n

Recurrido\/a \/ Errekurritua: Aida y BOSQUES DE TRASMIERA S.L.<\/p>\n

Procurador\/a \/ Prokuradorea: ARANZAZU IBA\u00d1EZ GARCIA y MARIA PILAR AGUIRREGOMOZCORTA ECHEZARRETA<\/p>\n

Abogado\/a\/ Abokatua: DAVID PEREZ LOPEZ<\/p>\n

S E N T E N C I A N.\u00ba 296\/2020<\/em><\/strong><\/p>\n

ILMAS. SRAS.<\/p>\n

D.\u00aa MARIA ELISABETH HUERTA SANCHEZ<\/p>\n

D.\u00aa LEONOR CUENCA GARC\u00cdA<\/p>\n

D.\u00aa MAGDALENA GARC\u00cdA LARRAGAN<\/p>\n

En LA Villa de Bilbao, a catorce de diciembre de dos mil veinte.<\/p>\n

En nombre de S.M. el Rey, por la autoridad que le concede la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

Vistos por la Secci\u00f3n Quinta de esta Audiencia Provincial en grado de apelaci\u00f3n, los presentes autos civiles de Procedimiento ordinario 271\/2017, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 1 de Balmaseda, y<\/p>\n

en el que son partes, como demandante D\u00aa Sagrario<\/strong> , representada por la procuradora D\u00aa. Esther Larrea Esnal y dirigida por la letrada D\u00aa Inmaculada del Villar Marzo, y como demandados D\u00aa Aida Y BOSQUES DE TRASMIERA, S.L.<\/strong> , representados por los procuradores D.\u00aa Aranzazu Iba\u00f1ez Garc\u00eda y D\u00aa Maria Pilar Aguirregomozcorta Echezarreta, respectivamente y dirigidos por los letrados D. Ignacio Arzanegui y D. David Perez Lopez, respectivamente siendo ponente en esta instancia la Ilma Sra. Magistrada D\u00aa Maria Elisabeth Huerta Sanchez.<\/p>\n

<\/a>ANTECEDENTES DE HECHO<\/strong><\/p>\n

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.<\/p>\n

PRIMERO.-<\/strong> Por el juzgador de primera instancia se dict\u00f3 con fecha 20 de diciembre de 2018, sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente “FALLO:<\/p>\n

“Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda de juicio ordinario presentada por D\u00aa Do\u00f1a Esther Larrea Esnal, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representaci\u00f3n de DO\u00d1A Sagrario contra DO\u00d1A Aida y BOSQUES DE TRASMIERA S.L y en consecuencia debo absolver y absuelvo a los demandados de cuantos pedimentos se deducen en su contra.<\/p>\n

Se condena en costas a la parte demandante.”<\/p>\n

SEGUNDO<\/strong> .- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelaci\u00f3n por la representaci\u00f3n de D\u00aa Sagrario , y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes. Personado en tiempo y forma el apelante, y personada tambi\u00e9n la parte apelada, se sigui\u00f3 este recurso por sus tr\u00e1mites.<\/p>\n

TERCERO<\/strong> .- En la tramitaci\u00f3n de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y t\u00e9rminos legales, salvo el del plazo para dictar sentencia por la acumulaci\u00f3n de asuntos de preferente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>FUNDAMENTOS DE DERECHO<\/strong><\/p>\n

PRIMERO.-<\/strong> La representaci\u00f3n de D\u00f1a Sagrario apela la sentencia dictada en primera instancia y solicita su revocaci\u00f3n y que se estime en su lugar la demanda interpuesta, argumentando, en apoyo de esta pretensi\u00f3n, en s\u00edntesis, que la idea rectora de la sentencia de que solo se arrend\u00f3 el casco del caserio se opone a la concepci\u00f3n misma del caserio vasco y a la doctrina casacional establecida por el TSJPV, en su sentencia n\u00ba 12\/2017 de 4 de noviembre de 2017, habiendo calificado de absurda la sentencia de la Secci\u00f3n cuarta de esta Audiencia Provincial la pretensi\u00f3n de que el caserio no tenga los pertenecidos, y la falta de contrato escrito no es indicio del alcance del arrendamiento, ni tampoco lo son los recibos de la renta, que responden al arrendamiento de una tienda, y son recibos preimpresos, y la compra del terreno colindante y construcci\u00f3n de la CASA000 n\u00ba NUM000 , a la que pas\u00f3 a vivir el matrimonio entre 1997-1998, no es indicio de la extensi\u00f3n del contrato de arrendamiento, pues no guarda relaci\u00f3n con la extensi\u00f3n del objeto arrendado ni prueba de abandono del caserio, mientras que los testigos D. Luciano (veterinario) y D. Marcelino (transportista de ganado) informaron del uso del caserio como estabulaci\u00f3n del ganado durante todos los a\u00f1os hasta la actualidad y tampoco sirve como indicio, a los fines que se\u00f1ala la sentencia, la venta del aprovechamiento maderable en 1988 a Maderas Basa\u00f1ez, aprovechamiento al que nunca se ha opuesto esta parte, pero \u00e9sto no es incompatible con el aprovechamiento de los pastos y con el ejercicio de la acci\u00f3n, pues el objeto de la demanda no versa sobre el arbolado plantado que ha venido siendo utilizado por la propiedad como plantaci\u00f3n -conjuntamente con el arrendatario como espacio para el ganado – sino sobre el suelo de las fincas, y la mayor\u00eda de la superficie de la finca NUM001 (Zalla) est\u00e1 integrada por parcelas de pasto, la actora no ha dejado de tener la condici\u00f3n de arrendataria y se di\u00f3 de baja como titular de la explotaci\u00f3n ganadera en el a\u00f1o 2002, pasando entonces a su hijo Bernabe , quien a su vez dej\u00f3 de ser titular a favor de D\u00f1a. Leonor en 2012, mujer de D. Bernabe , quien continua a dia de hoy, con lo que esta probado la relaci\u00f3n familiar con D\u00f1a. Leonor , y el hecho de que la actora realizase una actividad ganadera en el caser\u00edo es prueba y no mero indicio de que la extensi\u00f3n arrendada exced\u00eda del casco del caser\u00edo, y a\u00fan siendo la renta de 180 euros, los propietarios iniciales ten\u00edan reconocido el derecho a permanecer en el caserio con habitaci\u00f3n y comida a cargo del arrendatario, cada vez que necesitaban acudir para la tala, entresaca y poda, el art\u00edculo 86 de la L.D.C.U. no exige que la actora viva en el caser\u00edo para el ejercicio de la acci\u00f3n, no siempre la vivienda va unida al arrendamiento y hay arrendamientos sin vivienda, la explotaci\u00f3n a tiempo parcial no priva del derecho que se reclama y entronca con la costumbre en los caser\u00edos de la zona y pese a conocer la arrendadora en el a\u00f1o 1999, en la visita efectuada, la mudanza de la residencia a la casa colindante recien construida en 1997-1998, le sigui\u00f3 reconociendo a la actora la condici\u00f3n de arrendataria y le llam\u00f3 por telefono para ofrecerle la compra, devolviendo la renta de octubre de 2017, no por<\/p>\n

negar el derecho de arrendamiento, sino porque la demandada hab\u00eda dejado de ser la propietaria, evidenciando la pericial de la demandada, emitida por D. Calixto , que el caser\u00edo ten\u00eda tierras de labor, siendo un desprop\u00f3sito pretender que la actora continue al frente de la explotaci\u00f3n agropecuaria a los 84 a\u00f1os de edad, como titular de la misma, que no se adecu\u00f3 a la L.D.C.V. de 2015, ni a su art\u00edculo 86, y el hecho de que la actora se limitara a decir a la demandada que hablara con su hijo, cuando la propietaria la telefoneo para comunicarle la venta, no habiendo ning\u00fan atisbo de que informaci\u00f3n necesaria se transmiti\u00f3, no puede constituir renuncia a ning\u00fan derecho, pues la informaci\u00f3n que tiene que darse por la propiedad ha de ser completa, cumpliendose as\u00ed todos los requisitos establecidos por el art\u00edculo 86.1 para el \u00e9xito de la acci\u00f3n, tales como la vinculaci\u00f3n agraria propia de la familia, desde el padre del marido de la actora, ella a continuaci\u00f3n, su hijo despu\u00e9s, y actualmente su nuera, en un contrato de arrendamiento superior a los 40 a\u00f1os de duraci\u00f3n, y estar perfectamente identificadas las fincas sobre las que se extiende el arriendo -la registral NUM002 de G\u00fce\u00f1es y la registral NUM001 de Zalla.<\/p>\n

SEGUNDO<\/strong> .-La sentencia dictada en primera instancia desestim\u00f3 la demanda interpuesta por la representaci\u00f3n de D\u00f1a. Sagrario , al considerar la Juzgadora a quo que no concurr\u00edan los requisitos exigidos por el art\u00edculo 86.1 de la Ley 5\/2015 del Derecho Civil Foral del Pais Vasco, al no haberse probado que el arrendamiento enjuiciado tuviera como objeto conjuntamente una vivienda y tierras de labor, no constituyendo, adem\u00e1s, el caser\u00edo, la vivienda familiar de la parte actora, no cumpli\u00e9ndose as\u00ed el objetivo del art\u00edculo 86 como es la perpetuaci\u00f3n de la finca como vivienda familiar y la preservaci\u00f3n de la efectiva explotaci\u00f3n del caserio, no comprendiendo el arrendamiento las tierras de labor anejas a la caser\u00eda y no probarse que la demandante se dedicase a ninguna actividad agr\u00edcola o ganadera, estando probado que, avisada la demandante por la demandada de que iba a proceder a la venta, no manifest\u00f3 intenci\u00f3n alguna de comprar.<\/p>\n

A la vista del contenido de la sentencia apelada y de las alegaciones de la representaci\u00f3n de la parte actora- apelante resulta fundamental el contenido de los art\u00edculos 86 y 87 de la Ley 5\/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, que regulan el ejercicio de los derechos de adquisici\u00f3n preferente en los casos de arrendamientos, estableciendo literalmente lo siguiente el primero de estos preceptos:<\/p>\n

“1.El arrendatario cuyo contrato de arrendamiento tenga m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os de vigencia, incluido el tiempo en que poseyeron la finca los parientes de quienes traiga causa, tendr\u00e1 el derecho de adquisici\u00f3n preferente de la finca arrendada en los t\u00e9rminos que se regulan en la presente subsecci\u00f3n.<\/p>\n

2.Este derecho del arrendatario ser\u00e1 preferente al de los parientes colaterales, y ning\u00fan tronquero tendr\u00e1 derecho preferente cuando la finca se le transmita en virtud del derecho de acceso a la propiedad.”<\/p>\n

3.En todo caso, la voluntad de enajenar deber\u00e1 tambi\u00e9n notificarse al arrendatario. Y el Art\u00edculo 87: Prelaci\u00f3n de estos derechos sobre otros derechos de adquisici\u00f3n. Los derechos reconocidos en este t\u00edtulo ser\u00e1n preferentes a cualquier otro derecho de adquisici\u00f3n, incluso la tercer\u00eda registral que pueda surgir de una inscripci\u00f3n practicada durante los plazos de ej\u00e9rcicio del derecho de adquisici\u00f3n preferente.<\/p>\n

A estos arrendamientos se refiere la Exposici\u00f3n de motivos de la referida Ley 5\/2015, de 25 de junio, indicando en su apartado III:<\/p>\n

“El t\u00edtulo I se inicia con la declaraci\u00f3n de unos principios de Derecho patrimonial entre los que se incluye una referencia en el art\u00edculo 13 a los arrendamientos r\u00fasticos, que en los siglos XIX y XX se extendieron mucho por los caser\u00edos vascos, y que ten\u00edan car\u00e1cter indefinido, salvo en casos de falta de pago de la renta. Las leyes dictadas sobre este extremo por el poder central pusieron muchas veces en peligro estos arrendamientos que, cuando se trata de caser\u00edos, tienen la particularidad de unir la ocupaci\u00f3n de una vivienda con el disfrute de unas tierras de labor, por lo com\u00fan anejas.<\/p>\n

El arrendamiento r\u00fastico de los caser\u00edos vascos es una instituci\u00f3n con caracteres propios, quiz\u00e1 m\u00e1s pr\u00f3xima a los censos, y el texto quiere mantener su peculiaridad, aunque el desarrollo de la instituci\u00f3n es tarea de los poderes p\u00fablicos y depende de decisiones pol\u00edticas.”<\/p>\n

Y mas adelante, en su apartado IV se\u00f1ala:<\/p>\n

“El texto regula tambi\u00e9n el derecho del arrendatario de un caser\u00edo a la adquisici\u00f3n de la vivienda arrendada, cuando el contrato tenga m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os de vigencia. La singularidad del caser\u00edo vasco, que en el arrendamiento de la finca incluye de ordinario la vivienda familiar, justifica que el casero tenga tambi\u00e9n asignado un derecho de adquisici\u00f3n preferente que se regula en el articulo 86 de la ley.”<\/p>\n

TERCERO<\/strong> .- Con estos antecedentes y a la luz del resultado de las pruebas practicadas,la Sala que ahora resuelve el recurso, coincidiendo plenamente con la tesis sustentada en la sentencia recurrida, considera que no cabe acceder a las pretensiones de la parte actora-apelante en orden a que se anule la compraventa efectuada el d\u00eda 3 de agosto de 2017 por D\u00f1a. Aida y la mercantil BOSQUES DE TRASMIERA, S.L. sobre las<\/p>\n

fincas litigiosas y se declare el derecho de adquisici\u00f3n preferente de D\u00f1a. Sagrario conforme al art\u00edculo 86 de la Ley 5\/2015 de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco.<\/p>\n

En efecto, ello es as\u00ed porque, aun cuando no sea un hecho controvertido que el arriendo que nos ocupa tiene mas de cuarenta a\u00f1os de antig\u00fcedad, lo que no ha quedado demostrado suficientemente es que el arrendamiento objeto de este litigio excediera de la caseria propiamente dicha, comprendiendo tambi\u00e9n las tierras y montes adyacentes, y en particular las fincas reg\u00edstrales n\u00ba s NUM001 , de Zalla, y n\u00b0 NUM002 de G\u00fce\u00f1es, tal y como se sosten\u00eda en la demanda.<\/p>\n

Y as\u00ed, debe destacarse, en primer lugar, que los recibos aportados, por la representaci\u00f3n de la actora, el mas antiguo de los cuales se remonta al mes de noviembre de 1970 se refieren “al arrendamiento de la CASA000 en Zalla, en Aranguren, de la casa n\u00b0 NUM003 de la CALLE000 , con arreglo a las condiciones estipuladas al dorso, reflej\u00e1ndose en el dorso de los referidos recibos, acompa\u00f1ados a la demanda como documentos n<\/p>\n

\u00b0<\/sub><\/p>\n

s 24 a 33 lo siguiente:<\/p>\n

CONDICIONES DE ARRENDAMIENTO”<\/strong><\/p>\n

“<\/sub><\/strong><\/p>\n

l\u00ba La renta convenida es de conformidad 11.735 pesetas pagadera en el domicilio del propietario por a\u00f1o al 70 autorizando la falta o dilaci\u00f3n de este requisito, el desahucio inmediato de la habitaci\u00f3n o tienda por renuncia formal que hace el interesado por medio de este recibo a todo derecho que, en caso de duda, pudiera asistirle.<\/p>\n

2\u00b0 La despedida se dar\u00e1, por una y otra parte, con un mes de anticipaci\u00f3n, que empezar\u00e1 a correr o contarse desde el d\u00eda 1\u00b0 del inmediato siguiente, mediante un simple aviso por escrito a la conclusi\u00f3n de estas condiciones al inquilino o quien le represente, cuyo aviso ser\u00e1 requisito suficiente para los efectos legales.<\/p>\n

3\u00b0 A la expiraci\u00f3n del convenio de arrendamiento, o antes si hubiere lugar por despedida, el inquilino se compromete a entregar la habitaci\u00f3n blanqueada, con todos sus cristales, ladrillos, etc. y sin ninguna rotura, salvo el uso natural de las cosas.<\/p>\n

4\u00b0 El propietario no admitir\u00e1 mejora alguna ni permitir\u00e1 ninguna transformaci\u00f3n en la vivienda, sin expresa autorizaci\u00f3n y mediante las condiciones que tenga a bien fijar en cada caso particular, quedando siempre las mejoras que hiciese a beneficio del propietario.<\/p>\n

5\u00b0 El arrendatario no podr\u00e1 ejercer en la habitaci\u00f3n ninguna industria que moleste a los vecinos ni admitir inquilino alguno, ni hacer traspaso de habitaciones o tienda sin permiso del propietario.<\/p>\n

6\u00b0 Todo vecino cuidar\u00e1 por semanas, del aseo del tramo de escalera que le corresponda, as\u00ed como de cerrar la puerta de la calle por la noche.<\/p>\n

Adem\u00e1s queda el inquilino sujeto a las \u00f3rdenes que marca el bando de buen gobierno y a los que la autoridad tenga por conveniente dictar para la salubridad y ornato p\u00fablico.<\/p>\n

La descripcion de las condiciones espec\u00edficas del contrato remite plenamente a un arrendamiento de vivienda, no al arriendo de una finca r\u00fastica con sus pertenecidos y heredades, pues nada se menciona acerca de estos componentes caracteristicas propias del arriendo del caserio y de las tierras de labor adyacentes o pr\u00f3ximas, necesarias para el desarrollo de las tareas propias del \u00e1mbito agr\u00edcola o ganadero, o de ambas actividades, y aunque ciertamente se trata de una serie de condiciones que aparecen preimpresas en todos los recibos aportados, no es menos cierto tambi\u00e9n que en todos se expresa “arrendamiento de la CASA000 n\u00b0 NUM003 de la CALLE000 “, siendo continuas las referencias a cuestiones relacionadas con una vivienda.<\/p>\n

En segundo lugar, pretendiendose en la demanda que se declare el derecho de adquisici\u00f3n preferente sobre las fincas registrales n\u00b0 NUM001 de Zalla y n\u00b0 NUM002 , de G\u00fce\u00f1es, y se\u00f1al\u00e1ndose que desde el inicio del arrendamiento, con el suegro de la actora D. Baldomero , se hab\u00eda venido desarrollando en la finca arrendada una peque\u00f1a explotaci\u00f3n ganadera, que en la actualidad dirige su hijo D. Bernabe , ha quedado demostrado igualmente que el arriendo invocado nunca pudo tener por objeto la finca registral n\u00b0 NUM002 de G\u00fce\u00f1es, pues seg\u00fan se infiere del informe del perito de la codemandada D. Calixto , obrante a los folis 245 y siguientes de los autos, el 100% de esta finca de G\u00fce\u00f1es est\u00e1 ocupada en la actualidad” por masa arbolada, tanto de repoblaci\u00f3n (eucalipto y pino radiata) como de frondosas”, a diferencia de la finca n\u00b0 NUM001 , de Zalla, que presenta un aprovechamiento mixto forestal y agroganadero, con un 43% ocupado por masas forestales y casi un 54% de prados y prader\u00edas”, y as\u00ed se infiere de los propios actos de la parte actora, pues en la carta que en nombre de la actora la letrada D\u00f1a Inmaculada Villar dirigi\u00f3 en fecha 14 de septiembre de 2017, antes de la presentaci\u00f3n de la demanda, a BOSQUES DE TRASMIERA, S.L., se refiri\u00f3 como finca que ten\u00edan en arriendo, a “la distinguida como finca n\u00b0 NUM001 de Zalla, inscrita en el Registro de la Propiedad de Balmaseda al Tomo NUM004 , libro NUM005 , folio NUM006 …” lo que les confer\u00eda la protecci\u00f3n del art\u00edculo 86 de la Ley 5\/2015 de 15 de junio de Derecho Civil Vasco” por lo que no cabe sostener validamente en este procedimiento que el arriendo alcanzase a la referida finca registral n\u00b0 NUM002 de G\u00fce\u00f1es, lo que explica perfectamente el<\/p>\n

hecho sobradamente constatado de que en el a\u00f1o 1988 D\u00f1a Aida vendiera a MADERAS BASA\u00d1EZ, S.A. el aprovechamiento forestal de, entre otras fincas, de la n\u00famero NUM007 de G\u00fce\u00f1es, talando esta mercantil el arbolado existente y replant\u00e1ndola nuevamente, sin que la actora pusiera objecci\u00f3n alguna a tales actuaciones, constando en el contrato de 3 de septiembre de 1988, que la cesi\u00f3n temporal de las fincas efectuadas era por 35 a\u00f1os desde la fecha de la plantaci\u00f3n, entreg\u00e1ndose las fincas libres de cargas y arrendatarios (documento n\u00b0 3 de la contestaci\u00f3n de BOSQUES DE TRASMLERA S.L., folios 279 y siguientes).<\/p>\n

Y en cuanto a la finca registral NUM001 , de Zalla, acerca de la cual se ha probado que la misma est\u00e1 dedicada a prados y prader\u00edas en un 54% de su superficie, siendo el restante 43% masa arborea, tampoco cabe entender suficientemente probado que dichos terrenos formasen parte del arriendo convenido muchos a\u00f1os antes con el suegro de la propietaria demandada, no habiendo probado en modo alguno la parte actora que sobre dicha finca se hubiesen venido ejercitando esas actividades propias de una verdadera explotaci\u00f3n ganadera, pues aunque seg\u00fan los certificados obrantes 45 y 46, expedidos respectivamente por EUBA y la Asociaci\u00f3n de la Raza Limusina de Bizkaia -RAZA LIMUSIN LIMUSIN ARRAZA- la ganader\u00eda Maruri era miembro de la primera desde 2001 y de la segunda desde el a\u00f1o 2003, tambi\u00e9n es cierto que el Departamento de Ganader\u00eda de la Diputaci\u00f3n Foral de Bizkaia comunic\u00f3 que D\u00f1a Sagrario se di\u00f3 de baja como titular de la explotaci\u00f3n el 25 de octubre de 2002 y su hijo D. Bernabe en 2012, constando actualmente como titular D\u00f1a. Leonor , al parecer pareja de hecho del hijo de la actora, desprendi\u00e9ndose de las manifestaciones del veterinario de la zona D. Luciano y del transportista de ganado D. Marcelino “que en el caser\u00edo hubo ganado estabulado, sabi\u00e9ndolo el veterinario porque se lo cont\u00f3 el anterior veterinario, encontr\u00e1nsose en la actualidad el ganado cobijado bajo un tejadillo en el lateral del caser\u00edo, y que viviendo en la caser\u00eda no hab\u00eda conocido a nadie.<\/p>\n

Si a lo dicho se une el hecho constatado de que en el a\u00f1o 1995 D. Teodoro y su esposa demandada compraron un terreno colindante con el de la CASA000 , donde construyeron una vivienda, tambien llamada CASA000 , en el n\u00b0 NUM000 del CASA000 , datando la declaraci\u00f3n de obra nueva del a\u00f1o 1997, y pasaron a vivir a dicha vivienda, hecho \u00e9ste que fue conocido por D\u00f1a Aida ra\u00edz de su visita efectuada en el a\u00f1o 1999, arruin\u00e1ndose poco a poco la caser\u00eda litigiosa, hasta quedar en el estado calamitoso que muestra la fotograf\u00eda del folio 387, hasta tal punto ruinosa que ni siquiera permite, al parecer, servir para el cobijo del ganado, que tiene que guarecerse bajo un tejadillo anexo.<\/p>\n

Por \u00faltimo, corroboran las consideraciones ya establecidas el hecho de que tambi\u00e9n la actora encargara la plantaci\u00f3n de pino en diversas zonas de la finca registral NUM001 de Zalla, en la que solo una parte estaba destinada a prader\u00eda, como antes se ha reflejado.<\/p>\n

CUARTO<\/strong> .- Sentado lo anterior, y volviendo al contenido del art\u00edculo 86 de la Ley 5\/201 de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, este precepto, a la vista de lo que se dice en la exposici\u00f3n de motivos, al referirse al derecho del arrendatario de un caser\u00edo a la adquisici\u00f3n de la vivienda arrendada, configura perfectamente el \u00e1mbito del derecho reconocido, no bastando con que se trate de un arrendatario cualquiera, sino que ha de ser el arrendatario de un caser\u00edo, concepto \u00e9ste que viene definido en el art\u00edculo 12 de la Ley de Derecho Civil Vasco al decir que “El caser\u00edo es una explotaci\u00f3n agr\u00edcola o ganadera familiar constituida por una casa de labor, con diversos elementos muebles, removientes, derechos de explotaci\u00f3n, maquinaria, instalaciones y una o varias heredades, tierras o montes. Estas tierras o heredades pueden o no estar contiguas a la casa de labor y reciben la denominaci\u00f3n de pertenecidos del caser\u00edo”.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n se ha pronunciado la Sala de lo Civil y Penal del T.J.P.V. en su sentencia de 4 de noviembre de 2017, establecido al respecto:<\/p>\n

“CUARTO.- Acorde con esta idea, el caser\u00edo vasco, ha dicho la doctrina: “… es una unidad econ\u00f3mica de explotaci\u00f3n del terrazgo que comprende la casa, sus propietarios (la familia) y sus propiedades (la tierra y el ganado )” (Etxezarreta M. [1973] “El caser\u00edo vasco”, Fundaci\u00f3n M. de Iturriaga y Da\u00f1obeitia, Bilbao. pag. 123). Y, en el mismo sentido, que: ” Con el t\u00e9rmino castellano caser\u00edo (en lengua vasca, baserri) se designa a la vivienda rural diseminada y, a la vez, a la explotaci\u00f3n agraria caracter\u00edstica de la mayor parte de la vertiente atl\u00e1ntica del Pa\u00eds Vasco. ” (Eugenio Ruiz Urrestarazu y Rosario Galdos Urrutia: “REFLEXIONES SOBRE LA DESESTRUCTURACION DEL CASER\u00cdO VASCO”. pag. 80 Departamento de Geograf\u00eda, Prehistoria y Arqueolog\u00eda Universidad del Pa\u00eds Vasco).<\/p>\n

Explotaci\u00f3n, de acuerdo con el diccionario de la lengua de la Real Academia Espa\u00f1ola, es el: ” Conjunto de elementos dedicados a una industria o granjer\u00eda “. La noci\u00f3n de explotaci\u00f3n refiere la acci\u00f3n y efecto de explotar, entendida como la de extraer utilidades o riquezas de una industria y a obtener recursos de una fuente. Una explotaci\u00f3n agr\u00edcola incluye todos aquellos trabajos vinculados a la plantaci\u00f3n de vegetales y el tratamiento del suelo. La explotaci\u00f3n agr\u00edcola, por lo tanto, est\u00e1 compuesta por las actividades socioecon\u00f3micas que permiten obtener riqueza de la tierra. De acuerdo con la definici\u00f3n de la Organizaci\u00f3n de las Naciones Unidas para la Alimentaci\u00f3n y la Agricultura (FAO) una explotaci\u00f3n agraria es una unidad<\/p>\n

econ\u00f3mica de producci\u00f3n agr\u00edcola sometida a una gerencia \u00fanica. Comprende todo el ganado contenido en ella y toda la tierra dedicada total o parcialmente a la producci\u00f3n agropecuaria, independientemente del tama\u00f1o, t\u00edtulo o forma jur\u00eddica. La gerencia \u00fanica puede ser ejercida por una persona; por un hogar; por dos o m\u00e1s personas u hogares conjuntamente; por un clan o una tribu; por una persona jur\u00eddica, como una empresa o una colectividad agropecuaria; una cooperativa o un organismo oficial.<\/p>\n

Tambi\u00e9n el Decreto del Gobierno Vasco, 84\/1993, de 30 de marzo, por el que se crea y regula el Registro de Explotaciones Agrarias de la Comunidad Aut\u00f3noma del Pa\u00eds Vasco, en su art\u00edculo 5 , recoge, entre otras, la definici\u00f3n de explotaci\u00f3n agraria como el conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular o cotitulares para la producci\u00f3n agraria, primordialmente con fines de mercado, y que constituya en s\u00ed mismo una unidad t\u00e9cnico econ\u00f3mica caracterizada generalmente por la utilizaci\u00f3n de unos mismos medios de producci\u00f3n y una \u00fanica gesti\u00f3n (apartado 1); formando parte de la explotaci\u00f3n agraria: a) Las tierras afectas a la misma, cualquiera que sea su r\u00e9gimen de tenencia, incluyendo las no cultivadas actualmente pero que conservan su vocaci\u00f3n agraria y las explotadas como coto privado de caza. b) Los edificios o instalaciones sobre el suelo agrario, aun cuando no est\u00e9n directamente afectos a la explotaci\u00f3n. c) Los derechos de uso y disfrute afectos a la explotaci\u00f3n. d) Los aperos, instrumentos y maquinaria agr\u00edcola afectos a la explotaci\u00f3n, ya sea de forma exclusiva o parcial. e) Los animales y todos los dem\u00e1s bienes y derechos susceptibles de valoraci\u00f3n econ\u00f3mica afectos a la explotaci\u00f3n que pertenezcan al titular de la misma (apartado 1.3.).<\/p>\n

Sobre la necesaria vinculaci\u00f3n de la casa de labor a la explotaci\u00f3n agr\u00edcola-ganadera, la Ley del Parlamento Vasco, 2\/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, en su art\u00edculo 31 , al regular el otorgamiento de licencias y documentaci\u00f3n de actos de construcci\u00f3n y edificaci\u00f3n de nueva planta de vivienda vinculada a explotaci\u00f3n econ\u00f3mica hort\u00edcola o ganadera, adem\u00e1s de exigir dicha vinculaci\u00f3n y que sea empleada como vivienda habitual por el titular y gestor de la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica, debe acreditarse: a) Que la explotaci\u00f3n re\u00fane los requisitos m\u00ednimos para su viabilidad econ\u00f3mica de forma aut\u00f3noma. b) Que el solicitante est\u00e1 afiliado al r\u00e9gimen especial de la Seguridad Social correspondiente al menos con un a\u00f1o de anterioridad a la fecha de solicitud. c) Que en la \u00faltima declaraci\u00f3n de la renta presentada m\u00e1s del 50% de los ingresos corrientes del solicitante provienen de la explotaci\u00f3n de la actividad hort\u00edcola o ganadera.<\/p>\n

Desde la perspectiva legal y doctrinal expuesta no podr\u00eda, por tanto, ser considerado como “caser\u00edo” el conjunto integrado por una edificaci\u00f3n destinada a su uso como vivienda, y por algunos pertenecidos que no constituyen una unidad de explotaci\u00f3n, en tanto que, de un lado, como afirm\u00f3 la parte actora y fue reconocido por D\u00f1a. Consuelo en el juicio celebrado en el Juzgado de Primera Instancia, n\u00b0 13 de Bilbao (Proc. Ord. 645\/2015 ), ” hac\u00eda muchos a\u00f1os que no se explotaba “, y, de otro, no consta que dicho conjunto cuente con los elementos esenciales (familia que habite la casa de labranza y gestione la unidad de explotaci\u00f3n; mobiliario; maquinaria; semovientes y pertenecidos necesarios para la consecuci\u00f3n de sus fines) afectos a la explotaci\u00f3n, que la propicien, la hagan viable econ\u00f3micamente y sostenible; y ello con independencia de que pueda ser compatibilizada la explotaci\u00f3n del caser\u00edo con otras actividades.<\/p>\n

Por todo ello, debemos fijar como doctrina casacional que; Con la expresi\u00f3n “enajenaci\u00f3n de un caser\u00edo” el art\u00edculo 155 se refiere a la enajenaci\u00f3n de una unid\u00e1d de explotaci\u00f3n rural constituida e integrada por un conjunto de elementos afectos a la misma, que la propician y hacen viable y sostenible econ\u00f3micamente.”<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n de la doctrina establecida en la transcrita sentencia de la Sala Civil y Penal del TSJPV conduce a la desestimaci\u00f3n de la demanda, pues habiendose probado de forma meridianamente clara que lo que en su momento constuy\u00f3 y constituye el objeto del arriendo no fue propiamente un caserio en el sentido legal del t\u00e9rmino, sino la edificaci\u00f3n o ” CASA000 con su horno o pan cocer” se\u00f1alada con el n\u00b0 NUM003 en el concejo de Zalla, edificaci\u00f3n \u00e9sta que por el estado ruinoso a que se ha visto abocada ya no es el domicilio o vivienda familiar de la arrendataria demandante, sin que dicho arrendamiento se extendiera a las tierras de labor circundantes, por mas que la arrendataria pudiera haberse venido aprovechando de su proximidad para el desarrollo de una peque\u00f1a actividad ganadera, utilizando el interior de la casa para cobijar y tener estabulado el ganado de su propiedad.<\/p>\n

Por todo lo expuesto, y no habi\u00e9ndose desvirtuado la fundamentaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n recurrida, procede desestimar el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto y confirmar aquella integramente.<\/p>\n

QUINTO.-<\/strong> En cuanto a las costas de esta segunda instancia, procede su imposici\u00f3n al apelante a tenor de lo dispuesto en el vigente art\u00edculo 394, p\u00e1rrafo 1\u00b0 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,<\/p>\n

SEXTO.-<\/strong> Con p\u00e9rdida del dep\u00f3sito constituido para recurrir ( D.A. 15.9 de la LOPJ).<\/p>\n

VISTOS<\/strong> los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y dem\u00e1s pertinentes y de general aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

<\/a>FALLAMOS<\/strong><\/p>\n

Que desestimando el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por la representaci\u00f3n de D\u00f1a. Sagrario contra la sentencia dictada el d\u00eda 20 de diciembre de 2018, por la Ilma Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia n\u00b0 Uno de Balmaseda, en el Juicio Ordinario n\u00b0 271 de 2017, del que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resoluci\u00f3n, todo ello con expresa imposici\u00f3n a la apelante de las costas devengadas en esta segunda instancia.<\/p>\n

Devu\u00e9lvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia para su cumplimiento.<\/p>\n

Transfi\u00e9rase el dep\u00f3sito por la Letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia del Juzgado de origen a la cuenta de dep\u00f3sitos de recursos inadmitidos y desestimados.<\/p>\n

MODO DE IMPUGNACI\u00d3N:<\/strong> contra esta resoluci\u00f3n cabe recurso de CASACI\u00d3N<\/strong> ante la Sala de lo Civil del TSJ del PAIS VASCO, si se acredita inter\u00e9s casacional<\/strong> . El recurso se interpondr\u00e1 por medio de escrito presentado en este Tribunal en el plazo de VEINTE D\u00cdAS<\/strong> h\u00e1biles contados desde el d\u00eda siguiente de la notificaci\u00f3n ( art\u00edculos 477 y 479 de la LEC).<\/p>\n

Tambi\u00e9n podr\u00e1n interponer recurso extraordinario por INFRACCI\u00d3N PROCESAL<\/strong> ante la Sala de lo Civil del TSJPV por alguno de los motivos previstos en la LEC. El recurso habr\u00e1 de interponerse mediante escrito presentado ante este Tribunal dentro de los VEINTE D\u00cdAS<\/strong> h\u00e1biles contados desde el d\u00eda siguiente de la notificaci\u00f3n ( art\u00edculo 470.1 y Disposici\u00f3n Final decimosexta de la LEC).<\/p>\n

Para interponer los recursos ser\u00e1 necesaria la constituci\u00f3n de un dep\u00f3sito<\/strong> de 50 euros si se trata de casaci\u00f3n y 50 euros si se trata de recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal, sin cuyos requisitos no ser\u00e1n admitidos a tr\u00e1mite. El dep\u00f3sito se constituir\u00e1 consignando dicho importe en la cuenta de dep\u00f3sitos y consignaciones que este tribunal tiene abierta en el Banco Santander con el n\u00famero 47380 0000 00156\/19. Caso de utilizar ambos recursos, el recurrente deber\u00e1 realizar dos operaciones distintas de imposici\u00f3n, indicando en el campo concepto del resguardo de ingreso que se trata de un “Recurso” c\u00f3digo 06 para el recurso de casaci\u00f3n, y c\u00f3digo 04 para el recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal. La consignaci\u00f3n deber\u00e1 ser acreditada al interponer<\/strong> los recursos ( DA 15\u00aa de la LOPJ).<\/p>\n

Est\u00e1n exentos de constituir el dep\u00f3sito para recurrir los incluidos en el apartado 5 de la disposici\u00f3n citada y quienes tengan reconocido el derecho a la asistencia jur\u00eddica gratuita.<\/p>\n

As\u00ed, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.<\/p>\n

La difusi\u00f3n del texto de esta resoluci\u00f3n a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada solo podr\u00e1 llevarse a cabo previa disociaci\u00f3n de los datos de car\u00e1cter personal que el mismo contuviera y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garant\u00eda del anonimato de las v\u00edctimas o perjudicados, cuando proceda.<\/p>\n

Los datos personales incluidos en esta resoluci\u00f3n no podr\u00e1n ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.<\/p>\n

PUBLICACI\u00d3N.-<\/strong> Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y le\u00edda por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo d\u00eda de su fecha, de lo que yo, la Letrada de la Administraci\u00f3n de Justicia, certifico.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El derecho de adquisici\u00f3n preferente del arrendatario conforme al art. 86 LDC exige que el caser\u00edo sea una explotaci\u00f3n agr\u00edcola o ganadera familiar constituida por una casa de labor, con diversos elementos. No es el caso porque el objeto del arriendo no fue propiamente un caser\u00edo en el sentido legal del t\u00e9rmino, sino la edificaci\u00f3n o “casa con su horno o pan cocer”, que por el estado ruinoso ya no es el domicilio o vivienda familiar de la arrendataria demandante, sin que dicho arrendamiento se extendiera a las tierras de labor circundantes, por mas que la arrendataria pudiera haberse venido aprovechando de su proximidad para el desarrollo de una peque\u00f1a actividad ganadera, utilizando el interior de la casa para cobijar y tener estabulado el ganado de su propiedad.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","categories":[643],"tags":[998],"materia":[1264],"organo":[1885],"tipo_resolucion":[1910],"ambito":[1915],"class_list":["post-10787","jurisprudencia","type-jurisprudencia","status-publish","hentry","category-jurisprudencia","tag-derecho-de-adquisicion-preferente-del-arrendatario","materia-subseccion-segunda-de-los-derechos-troncales-de-adquisicion-preferente","organo-seccion-5a","tipo_resolucion-sentencia","ambito-civil"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia\/10787","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudencia"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10787"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10787"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10787"},{"taxonomy":"materia","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/materia?post=10787"},{"taxonomy":"organo","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/organo?post=10787"},{"taxonomy":"tipo_resolucion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tipo_resolucion?post=10787"},{"taxonomy":"ambito","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/ambito?post=10787"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}