{"id":10656,"date":"2025-10-06T12:57:04","date_gmt":"2025-10-06T10:57:04","guid":{"rendered":"https:\/\/demo.forulege.com\/jurisprudencia\/sap-de-bizkaia-sec-4a-01-10-2010\/"},"modified":"2026-10-19T16:19:52","modified_gmt":"2026-10-19T14:19:52","slug":"sap-de-bizkaia-sec-4a-01-10-2010","status":"publish","type":"jurisprudencia","link":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/jurisprudencia\/sap-de-bizkaia-sec-4a-01-10-2010\/","title":{"rendered":"SAP de Bizkaia de 1 de octubre de 2010"},"content":{"rendered":"

Roj: SAP BI 1869\/2010<\/strong> – ECLI:ES:APBI:2010:1869<\/strong><\/p>\n

Id Cendoj: 48020370042010100471<\/strong><\/p>\n

\u00d3rgano: Audiencia Provincial<\/strong><\/p>\n

Sede: Bilbao<\/strong><\/p>\n

Secci\u00f3n: 4<\/strong><\/p>\n

Fecha: 01\/10\/2010<\/strong><\/p>\n

N\u00ba de Recurso: 276\/2010<\/strong><\/p>\n

N\u00ba de Resoluci\u00f3n: 745\/2010<\/strong><\/p>\n

Procedimiento: Recurso apelaci\u00f3n procedimiento ordinario LEC 2000<\/strong> Ponente: MARIA LOURDES ARRANZ FREIJO<\/strong><\/p>\n

Tipo de Resoluci\u00f3n: Sentencia<\/strong><\/p>\n

Resoluciones del caso: SJPI, Getxo, n\u00fam. 3, 04-12-2009,<\/strong><\/p>\n

SAP BI 1869\/2010<\/strong><\/p>\n

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BIZKAIA<\/p>\n

BIZKAIKO PROBINTZIA-AUZITEGIA<\/p>\n

Secci\u00f3n 4\u00aa<\/p>\n

BARROETA ALDAMAR 10 3\u00aaplanta- C.P. 48001<\/p>\n

Tfno.: 94-4016665<\/p>\n

Fax: 94-4016992<\/p>\n

N.I.G. 48.06.2-08\/001556<\/p>\n

A.p.ordinario L2 276\/10<\/p>\n

O.Judicial Origen: 1\u00aa Inst. e Instrucc. n\u00ba 3 (Getxo)<\/p>\n

Autos de Pro.ordinario L2 167\/08 | | | |<\/p>\n

Recurrente: Alejandra , Francisca , Sagrario y Eutimio<\/p>\n

Procurador\/a: ALFONSO LEGORBURU ORTIZ DE URBINA, ALFONSO LEGORBURU ORTIZ DE URBINA, ALFONSO LEGORBURU ORTIZ DE URBINA y<\/p>\n

ALFONSO LEGORBURU ORTIZ DE URBINA<\/p>\n

Recurrido: Cecilia , Mateo , Matilde y LINCE GESTION S.L.<\/p>\n

Procurador\/a: MARIA ELENA FERNANDEZ DE MARTICORENA CERECEDO, ALVARO GONZALEZ CARRANCEJA, ALVARO GONZALEZ CARRANCEJA y<\/p>\n

ALVARO GONZALEZ CARRANCEJA<\/p>\n

SENTENCIA N\u00ba 745\/10<\/em><\/strong><\/p>\n

ILMOS. SRES.<\/p>\n

D\u00f1a. ANA BEL\u00c9N IRACHETA UNDAGOITIA<\/p>\n

D. IGNACIO OLASO AZPIROZ<\/p>\n

D\u00f1a. LOURDES ARRANZ FREIJO<\/p>\n

En Bilbao, a uno de octubre de dos mil diez<\/p>\n

Vistos en grado de apelaci\u00f3n ante la Audiencia Provincial de Bilbao, Secci\u00f3n Cuarta, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba indicados, los presentes autos de procedimiento ordinario n\u00ba 167\/08, procedentes del Juzgado de 1\u00aa Instancia n\u00ba 3 de Getxo y seguidos entre partes: Como apelante-demandante Alejandra , Francisca , Sagrario y Eutimio representados por el procurador Sr. Alfonso Legorburu Ortiz de Urbina y defendidos por el letrado Sr. Nazario de Oleaga Paramo; como partes apeladas-demandadas que se oponen al recurso de apelaci\u00f3n, Cecilia representada por la procuradora Sra. Elena Fern\u00e1ndez de Marticorena Cerecedo y defendida por el letrado Sr. I\u00f1igo Palacio Querejeta; Mateo y Matilde defendidos por el letrado Sr. Oscar Monje Balmaseda y LINCE GESTI\u00d3N, S.L. defendida por el letrado Sr. Asier Saez Uribe, todos ellos representados por el procurador Sr. Alvaro Gonzalez Carranceja; todo ello en virtud del recurso de apelaci\u00f3n interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 4 de diciembre de 2009 .<\/p>\n

SE ACEPTAN y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.<\/p>\n

<\/a>ANTECEDENTES DE HECHO<\/strong><\/p>\n

PRIMERO.- La Sentencia de instancia de fecha 4 de diciembre de 2009 es de tenor literal siguiente:<\/p>\n

“FALLO: Desestimar integramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr Legorburu en nombre y representaci\u00f3n de D\u00f1a Alejandra , D\u00f1a Francisca , D\u00f1a Sagrario y de D. Eutimio asistidos por el Letrado Sr De Oleaga contra D. Mateo y D\u00f1a Matilde representados por el Procurador Sr Gonzalez Carranceja y asistidos por el Letrado Sr Monge contra la entidad mercantil Lince Gesti\u00f3n S.L. representada por el Procurador Sr Gonzalez Carranceja asistida del Letrado Sr Saez Uribe y contra Cecilia representada por la Procuradora Sra Fernandez de Marticorena y asistida por el Letrado Palacio y en consecuencia condeno a la actora al pago de las costas causadas .<\/p>\n

Proc\u00e9dase al levantamiento de la Medida Cautelar adoptada con devoluci\u00f3n de la cauci\u00f3n prestada .<\/p>\n

Reg\u00edstrese esta Sentencia en el libro correspondiente”<\/p>\n

SEGUNDO.- Publicada y notificada dicha Resoluci\u00f3n a las partes litigantes, por la representaci\u00f3n de los demandantes se interpuso en tiempo y forma recurso de apelaci\u00f3n que, admitido por el Juzgado de Instancia y tramitado en legal forma ha dado lugar a la formaci\u00f3n del presente rollo, al que ha correspondido el n\u00ba 276\/10 de Registro y que se ha suscitado con arreglo a los tr\u00e1mites de los de su clase.<\/p>\n

TERCERO.- Hecho el oportuno se\u00f1alamiento quedaron las actuaciones sobre la Mesa del Tribunal para votaci\u00f3n y fallo.<\/p>\n

CUARTO.- En la tramitaci\u00f3n del presente recurso se han observado las prescripciones legales.<\/p>\n

Ha sido Ponente para este tr\u00e1mite la Ilma. Sra. Magistrada D.\u00aa LOURDES ARRANZ FREIJO.<\/p>\n

<\/a>FUNDAMENTOS DE DERECHO<\/strong><\/p>\n

PRIMERO.- Antes de iniciar el estudio del recurso articulado en los presentes autos, debe de dejarse fijada la cuant\u00eda de este procedimiento, pues fue impugnada por la parte demanda en su escrito de contestaci\u00f3n a la demanda, y debi\u00f3 de resolverse en el acto de la Audiencia Previa, lo que no se hizo, omisi\u00f3n que puede ser subsanada por este Tribunal, al permitir el legislador, el control de oficio sobre la selecci\u00f3n de la regla legal del c\u00e1lculo de cuant\u00eda, que es el fundamento de la impugnaci\u00f3n hecha valer por la parte demandada, y que tiene transcendencia en este proceso, pues de la cuant\u00eda que definitivamente se fije depender\u00e1 la admisi\u00f3n o no del recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n

De los t\u00e9rminos en los que qued\u00f3 planteada en la instancia la impugnaci\u00f3n de la cuant\u00eda del procedimiento, que la parte actora en aplicaci\u00f3n de la norma 251.3\u00aa.4\u00ba, fij\u00f3 en 250.000 euros, precio recogido en la escritura de compraventa, se observa que sin embargo tal cuant\u00eda se consideraba excesiva al no corresponder con el valor de mercado de la participaci\u00f3n vendida, objeci\u00f3n que los demandados acogen, solicitando que la cuant\u00eda del procedimiento se fije en aplicaci\u00f3n de la norma 251.2\u00aa, solicitando ambas partes que se relizara prueba pericial para determinar el valor de la participaci\u00f3n vendida.<\/p>\n

Entendemos que efectivamente en el caso de autos la cuant\u00eda del procedimiento debe fijarse, conforme a lo dispuesto en la regla 2\u00aa del art. 251 , pues en contraposici\u00f3n a los retractos, el hecho de acogerse el derecho de saca foral no conlleva el pago del precio fijado en el contrato, sino el pago de un precio justo, siendo por tanto tal precio justo la cuantia del procedimiento.<\/p>\n

El dict\u00e1men pericial, ratificado en juicio determin\u00f3 el valor de la finca a la fecha de su emisi\u00f3n en un importe de 2.667.345,60 euros, por lo que fijamos la cuant\u00eda del este procedimiento en un 4,285714 % de una s\u00e9ptima parte del referido importe.<\/p>\n

SEGUNDO.- Debe igualmente precisarse ab initio, que la notificaci\u00f3n de la pendencia del proceso que se realiz\u00f3 a la acreedora hipotecaria D\u00f1a. Cecilia , en ning\u00fan caso le atribuye la condici\u00f3n de parte, pues adem\u00e1s de que no consta se le haya tenido por tal en el curso del proceso, tal condici\u00f3n s\u00f3lo pudiera haberse derivado de su llamada al proceso como interviniente( arts. 13 y 14 de la LEC ), lo que aqu\u00ed no sucedi\u00f3 pues \u00fanicamente se acord\u00f3 realizarle una notificaci\u00f3n de conformidad con lo previsto en el art. 150 LEC .<\/p>\n

TERCERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda que en ejercicio de derecho de adquisici\u00f3n preferente(saca foral) pretendia la nulidad de la compraventa relizada entre los codemandados, y su subsiguiente inscripci\u00f3n registral, as\u00ed como la adjudicaci\u00f3n de la porci\u00f3n indebidamente vendida.<\/p>\n

La pretensi\u00f3n se ejercitaba al amparo de la excepci\u00f3n recogida en el art.114.2 LDCFPV , sosteniendo que la porci\u00f3n transmitida formaba parte de un de edificio singular, que constituy\u00f3 hogar familiar de los ascendientes de los parintes tronqueros.<\/p>\n

La sentencia de instancia, reconociendo que conforme al dictamen pericial el edificio ser\u00eda singular desde el punto de vista arquitect\u00f3nico y social, realiza sin embargo un interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica de la norma aplicable, que tendr\u00eda su raz\u00f3n de ser en la voluntad de mantener intacto y en su esencia el chalet familiar, negando por ello tal singularidad del edificio, pues ya se hab\u00eda producido una anterior segregaci\u00f3n y venta de la parcela original, y adem\u00e1s la actora tambi\u00e9n hab\u00eda realizado gestiones tendentes a su venta a terceros; se a\u00f1ade que el concepto de singularidad no debe ser fijado conforme a criterios urban\u00edsticos, que afectan a otro \u00e1mbito, pero no a los derechos que la saca foral pretende proteger.<\/p>\n

Frente a dicha resoluci\u00f3n se alza la parte actora alegando lo err\u00f3neo de la interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica que se realiza en la sentencia recurrida, olvidando que es el legislador quien teniendo en cuenta los principios inspiradores de la troncalidad, y su necesidad de atemperarlos a la realidad actual, ha establecido la excepci\u00f3n en base a la que se ejercita el derecho de saca foral.<\/p>\n

Alega, que la sentencia de instancia no elabora ni definici\u00f3n, ni descripci\u00f3n o concepto de lo que se debe entender por singularidad, a pesar de haber sido dicho extremo el punto m\u00e1s controvertido de la litis, afirmando que no existiendo dudas de que el edificio constituy\u00f3 el hogar familiar del pariente tronquero, la singularidad de dicho edificio en su conjunto ha quedado acreditada en base a la prueba pericial y documental incorporada a los presentes autos.<\/p>\n

CUARTO.- El recurso se acoge.<\/p>\n

Efectivamente tal como sostiene la parte recurrente, no resulta admisible la falta de aplicaci\u00f3n de la norma invocada el art.114.2 de la LCDCFPV , en base a una interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica de la troncalidad, de la que si bien parte el legislador, no le impide establecer excepciones a la aplicaci\u00f3n de dicho derecho, y a la vez a establecer la excepci\u00f3n de la excepci\u00f3n en un \u00fanico supuesto que es precisamente el que aqu\u00ed se invoca.<\/p>\n

Como dice la Sentencia del TSJPV de 7 de Diciembre de 2000 , que revoc\u00f3 la St. de la Audiencia Provincial en cuyos razonamientos se apoya la sentencia de instancia <” Si los principios que laten en la Exposici\u00f3n de Motivos, reflejan la voluntad del legislador y \u00e9ste norm\u00f3 en un determinado sentido, no se pueden invocar los mismos principios para sustituir esa voluntad plasmada en la norma, por otra que supone una reconstrucci\u00f3n del precepto>”<\/p>\n

Por tanto la procedencia del derecho que se ejercita en la demanda depender\u00e1 \u00fanica y exclusivamnte de la concurrencia de los presupuetos recogidos en la norma invocada, y no de que los actores tengan o no la voluntad de mantener intacto y en esencia el chalet familiar, pues la ley no exige dicho requisito, para permitir la aplicaci\u00f3n del derecho de saca foral.<\/p>\n

La ley exige dos requisitos para ello, uno derivado del principio de troncalidad llamado a preservar los bienes en el seno de la familia de la que proceden, que es el relativo a que el bien objeto de transmisi\u00f3n haya constituido el hogar familiar de un ascendiente del pariente tronquero (no exige que lo constituya al momento de ejercicio del derecho), y otro que el edificio sea singular en su conjunto, concepto jur\u00eddico que pertenece a la categor\u00eda jur\u00eddica de los relativamente determinados.<\/p>\n

La sentencia del TSJPV antes citada, as\u00ed lo establece:<\/p>\n

“Los conceptos jur\u00eddicos utilizados en elart\u00edculo 114, pertenecen a la categor\u00eda de los relativamente determinados, siendo necesario acudir a la normativa urban\u00edstica para delimitar su contenido. Cierto es que la f\u00f3rmula adoptada por el legislador de derecho civil foral, remitiendo a otra disciplina, no es ajena a la generaci\u00f3n de problemas, derivados \u00e9stos de los cambios operados en la legislaci\u00f3n sobre el r\u00e9gimen del suelo, siquiera quepa recordar aqu\u00ed las vicisitudes seguidas por dicho r\u00e9gimen en virtud de laSentencia del Tribunal Constitucional 61\/ 1997, de 20 de marzo , y de la publicaci\u00f3n de laLey del Parlamento Vasco 5\/1998, de 6 de marzo, de medidas urgentes y de la Ley 6\/1998, de 13 de abril , sobre r\u00e9gimen del suelo y valoraciones. Sin embargo, la utilizaci\u00f3n de dichos conceptos jur\u00eddicos con la remisi\u00f3n que conllevan a la normativa urban\u00edstica, determina, de un lado, que el legislador acepta que el territorio aforado en el que haya de regir el derecho de adquisici\u00f3n preferente y el de saca se halla sujeto a modificaciones, y, de otro, que s\u00f3lo en el supuesto concreto de que el bien ra\u00edz se encuentre en alguna de aquellas clases de suelo o en las que se les asimilen en la normativa posterior, operar\u00e1 la excepci\u00f3n que para la vigencia del derecho de adquisici\u00f3n preferente en el citado art\u00edculo se establece.”<\/p>\n

Si bien en dicha sentencia es objeto de debate el p\u00e1rrafo 1\u00ba del art. 114 , entendemos que tambi\u00e9n la normativa urban\u00edstica debe de ser relevante a la hora de determinar el concepto de sigularidad, pues dicha normativa protege edificios, siendo uno de los conceptos que utiliza para otorgar tal protecci\u00f3n el de su singularidad.<\/p>\n

En el caso de autos, tanto el certificado emitido por el Ayuntamiento de Getxo(doc.8 de la demanda) como la certificaci\u00f3n emitida por el Departamento de Cultura del Gobierno Vasco, ha quedado acreditado que el edificio litigioso tiene la categor\u00eda de protecci\u00f3n b\u00e1sica, encontr\u00e1ndose ubicado en el area singularizada de Getxo, que fue declarada bien cultural calificado con la categor\u00eda de conjunto monumental.<\/p>\n

Si a ello a\u00f1adimos que conforme a las pruebas periciales practicadas el edificio es singular arquitect\u00f3nicamente por su dise\u00f1o y su conservaci\u00f3n y por su contribuci\u00f3n a crear un derminado ambiente urbano, no tenemos dudas de que dicho edificio encaja en la excepci\u00f3n que se recoge en el art.114.2 , y por tanto se debe de dar lugar al derecho de adquisici\u00f3n preferente que se ejercitaba en la demanda, con todos los pronunciamientos a ello inherentes.<\/p>\n

QUINTO.- En atenci\u00f3n a la existencia de dudas de derecho en la cuesti\u00f3n debatida al no existir antecendente alguno sobre el concepto jur\u00eddico objeto de litigio, no procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas de la instancia.<\/p>\n

SEXTO.- Estim\u00e1ndose el recuso no se har\u00e1 pronunciamiento sobre las costas de esta apelaci\u00f3n.<\/p>\n

VISTOS los art\u00edculos citados y dem\u00e1s de legal y pertinente aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberan\u00eda Popular y en nombre de S.M. el Rey.<\/p>\n

<\/a>FALLAMOS<\/strong><\/p>\n

Que estimado el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por Alejandra , Francisca , Sagrario y Eutimio , representados por el procurador Sr. Alfonso Legorburu Ortiz de Urbina, contra la sentencia de fecha 4 de diciembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 3 de Getxo, en el procedimiento ordinario 167\/08 de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos dicha resoluci\u00f3n y con estimaci\u00f3n de la demanda debemos declarar y declaramos que:<\/p>\n

a) Que es nula la compraventa de la participaci\u00f3n de 4,285714% de una s\u00e9ptima parte indivisa de la finca descrita en el Hecho Segundo de la demanda, llevada a cabo por la mercantil Lince Gesti\u00f3n, S.L., como compradora, y por los c\u00f3nyuges, D. Mateo y D\u00aa Matilde , como vendedores, mediante escritura de compraventa de fecha 6 de noviembre de 2007, autorizada por el Notario de Bilbao, D. Carlos Ramos Villanueva.<\/p>\n

b) Que, consecuentemente, es nula la inscripci\u00f3n obrante en el Registro de la Propiedad n\u00ba 10 de Bilbao, al Tomo NUM000 , Libro NUM001 de Neguri, Folio NUM002 vto., Finca NUM003 , Inscripci\u00f3n NUM004 , referente a la compraventa de la participaci\u00f3n de la finca mencionada en el pronunciamiento anterior, decretando su nulidad y cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral, libr\u00e1ndose al efecto el oportuno mandamiento al Registro de la Propiedad n\u00ba 10 de Bilbao.<\/p>\n

c) Que procede adjudicar la porci\u00f3n indebidamente vendida de la finca de Autos a la parte actora, en la proporci\u00f3n de una cuarta (1\/4) parte a cada uno de ellos, por su justa valoraci\u00f3n, establecida pericialmente.<\/p>\n

d) Condenando a los demandados a estar y pasar por las presentes declaraciones, as\u00ed como a efectuar cuantas operaciones f\u00edsicas y\/o jur\u00eddicas sean precisas, as\u00ed como a otorgar cuantos documentos p\u00fablicos y\/o privados sean precisos para dar efectividad a las anteriores declaraciones.<\/p>\n

Sin pronunciamiento sobre las costas en ninguna de las dos instancias.<\/p>\n

Contra la presente resoluci\u00f3n no cabe recurso alguno<\/p>\n

As\u00ed, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Se ejercita judicialmente la saca foral conforme a la excepci\u00f3n de la excepci\u00f3n recogida en el art.114.2 Ley 3\/1992, de modo que procede aun cuando el terreno se urbano, el objeto de la Saca es un edificio singular, que constituy\u00f3 hogar familiar de los ascendientes de los parientes tronqueros, sin que sea admisible la falta de aplicaci\u00f3n de la norma invocada el art. 114.2 Ley 3\/1992, en base a una interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica de la troncalidad, pues la pura literalidad de la Ley impone lo contrario.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"template":"","categories":[643],"tags":[892,666],"materia":[1222],"organo":[1884],"tipo_resolucion":[1910],"ambito":[1915],"class_list":["post-10656","jurisprudencia","type-jurisprudencia","status-publish","hentry","category-jurisprudencia","tag-edificio-singular","tag-saca-foral","materia-la-saca-foral-y-los-derechos-de-adquisicion-preferente-de-bienes-troncales","organo-seccion-4a","tipo_resolucion-sentencia","ambito-civil"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia\/10656","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/jurisprudencia"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/types\/jurisprudencia"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10656"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10656"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10656"},{"taxonomy":"materia","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/materia?post=10656"},{"taxonomy":"organo","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/organo?post=10656"},{"taxonomy":"tipo_resolucion","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/tipo_resolucion?post=10656"},{"taxonomy":"ambito","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.forulege.com\/eu\/wp-json\/wp\/v2\/ambito?post=10656"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}